2월 5주차(2/24 ~ 28)에 진행되는 추천할 만한 아파트 경매 물건을 뽑아보았다. 다음주는 적은 투자금으로도 입찰이 가능한 서울 물건이 꽤 있었다. 그 중 가장 투자가치가 높은 염창동의 신동아 아파트와 수도권의 추천매물 4건을 정리해보았다.
| 2월 5주차 (2/24 ~ 28) 추천 아파트 경매 물건
- 서울 강서구 염창동 신동아아파트 - 투자금 3억 5천만원
- 안산 고잔동 호수공원아파트 - 투자금 2억 7천만원
- 용인 수지구 상현동 만현마을1단지 롯데캐슬
- 수원 화서 금강아파트
| 추천 매물 1. 강서구 염창동 신동아아파트 - 2024타경118051
이번 주의 추천 매물 중 입지가치가 가장 뛰어난 물건은 염창동의 신동아아파트다.
|| 물건개요
- 서울남부지방법원 본원 경매13계 2024타경118051
- 1995년식(31년차) 348세대 / 103동 12층 1202호, 84제곱
- 감정가 8억 8000만원 / 유찰 1회 / 입찰최저가 7억 400만원
- 등기 상 하자 없음, 미납관리비 없음
- 매매호가 : 9억 (저층 제외) / 전세호가 : 5.2억 (전세매물 없음) / 갭 4억
- 예상 입/낙찰가액 : 8억 중반대
|| 물건 특징
- 9호선 라인, 마곡지구 인접
- 교통 일자리 입지에서 말이 필요 없는 서울아파트
서울 강서구 9호선 라인의 아파트다. 9호선 등촌역까지 도보로 5분 내외, 급행이 서는 염창역까지도 15분이면 걸어갈 수 있다. 강서구는 서울 내에서 상당히 저평가 되었다고 생각하는데, 앞으로 발전 가능성이 큰 지역구다. 일자리가 풍부한 마곡지구를 끼고 있고, 강남까지도 30분이 채 걸리지 않는다. 일자리, 교통 측면에서 매우 뛰어난 입지를 가진 물건이다.
한강뷰는 아니더라도 한강과 매우 가깝고, 초등학교와 중학교를 끼고 있다. 상권 및 유흥가와도 거리가 멀어 자녀를 키우기 매우 좋다. 하지만 주변에 대형상권과 학원가가 없어서 불편함은 있을 수 있다. 또한, 입주 30년차가 넘은 노후단지로 수리 상태가 중요한 단지다.
등기상 하자도 없으며, 임차인도 없고, 미납관리비도 없다. 아주 깔끔한 물건이다. 근저당 및 압류 & 가압류가 많은 것으로 보아 집주인의 재정상태가 매우 힘들어 보이는데, 어느 정도의 명도비용은 감수해야 할 것 같다.
|| 필요 예산 및 수익률 분석
네이버 부동산에 1층 물건은 7.9억, 3층은 8.9억, 저층을 제외하면 9억이 최저가이다. 최근 실거래가는 8억 중후반대로 찍혀있다. 인근의 낙찰 사례를 보면, 금액대가 싸지 않음에도 불구하고 대부분 입찰자가 20명이 넘으며 경쟁이 심한 것으로 보인다. 따라서, 8억 중반대의 가격으로 입찰해야 낙찰을 노려볼 수 있을 것 같다.
8.5억에 낙찰받는다고 가정하면, 세금이 대략 2600만원, 명도 300만원, 수리 1000만원 이상 정도 소요될 것으로 보이며 총 투자금은 3억 5천만원 정도가 필요해보인다. 집 상태에 따라 수리비가 몇 천이 더 들수도 있으니 이 부분도 감안해야 할 것 같다.
| 추천 매물 1. 안산시 단원구 고잔동 호수공원아파트 - 2024타경2336
이번 주의 추천 매물 중 가성비가 가장 뛰어난 물건은 안산의 호수공원아파트로 보인다.
|| 물건개요
- 수원지방법원 안산지원 경매11계 2024타경2336
- 2001년식(25년차), 2073세대 / 128동 1층 103호, 134제곱(51평형)
- 감정가 7억 9500만원 / 유찰 1회 / 입찰최저가 5억 5650만원
- 등기 상 하자 없음, 관리비 미상
- 매매호가 : 7.9억 (3층) / 전세호가 : 4.8억 / 갭 3억 내외
- 예상 입/낙찰가액 : 7억 중반대
|| 물건 특징
- 2000세대 이상의 초품아 대단지
- NC & 롯데 백화점, 대형학원가
- 신안산선 호재, 쿼드러플 역세권(서해선, 4호선, 수인분당선, 신안산선)
- 대형평수, 1층물건, 틈새입찰
안산 고잔동의 호수공원아파트는 안산 고잔역, 중앙역 인근에서 호수마을아파트와 함께 유이한 2000세대 이상의 대단지 아파트다. 매우 살기 좋은 단지다. 대단지 초품아이며, 앞쪽으로 안산천이 흐르고 있어 남쪽 단지들은 리버뷰 전망도 나온다. 중앙역, 고잔역 일대는 상권이 매우 발달해있고, NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스가 있고, 대형 학원가도 매우 가깝다.
역 근처는 유흥 상권이 발달해 있는데, 호수공원아파트는 유흥상권과 그나마 거리가 좀 있어서 자녀가 있는 세대라면 선호할만 한 단지다. 네모 반듯하게 주거단지를 조성한 매우 쾌적한 동네며 사방으로 크고 작은 공원이 있어 쾌적한 느낌을 준다. 무엇보다 이 지역은 신안산선 호재가 있고, 구로디지털단지, 영등포, 여의도 등 주요 일자리까지 30분 내로 출근이 가능하다. 신안산선 호수역은 호수공원아파트의 바로 앞에 생긴다.
4호선, 서해선, 수인분당선 이용이 가능한 초지역, 고잔역, 중앙역도 가까워서 인천, 수원, 마곡 및 강서구 출근도 용이하다. 2001년식으로 노후 아파트지만 지하주차장도 연결되어 있어 생활에 큰 불편함은 없는 단지다.
|| 필요 예산 및 수익률 분석
네이버 부동산의 매물 최저호가는 3층 7.9억이다. 1층 물건이라면 7.9억보다 많이 낮은 가격대로 거래가 될 가능성이 크다. 최근 실거래가도 8억 중반대에서 10억 사이에 거래가 되었는데, 이는 동수에 따른 위치와 전망, 내부 상태에 따라 가격차이가 크다는 것을 보여준다. 1층 물건은 일반적인 실거래가보다 15%이상 저렴하게 거래되었으며, 7억 이상에 거래된 내역이 없다.
또한, 경매시장에서 대형평수, 1층 물건은 상대적으로 경쟁이 심하지 않은 물건이다. 따라서 7억 이하로 입찰하여 행운의 낙찰을 노려봐도 될 것 같다. 전세가는 보수적으로 4.5억으로 잡으면 실투자금은 2억 8천만원 정도가 필요하다. 대형평수의 1층 물건은 미취학 자녀가 많은 집에서 분명 수요가 있으므로 나쁘지 않은 투자가 될 수 있다.
따라서, 안산 고잔동 호수마을아파트는 시세에 비해 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 높은 물건이다. 이러한 이유로 추천매물 1번으로 선정하였다.
| 기타 추천 매물
|| 용인 수지구 상현동 - 만현마을1단지 롯데캐슬아파트 - 2024타경50867
- 수원지방법원 본원 경매12계 2024타경50867
- 2002년식(24년차) 992세대 / 107동 10층 1001호, 134제곱
- 감정가 8억 1900만원 / 유찰 1회 / 입찰최저가 5억 7330만원
- 등기 상 하자 없음
- 매매호가 : 8.1억 (저층 제외) / 전세호가 : 5.5억 / 갭 2.5억
- 예상 입/낙찰가액 : 7억 중후반대
" 살기 좋은 수지구 "
용인 수지구 대부분의 아파트들은 살기 좋다. 한 번 정착한 거주민들이 좀처럼 지역을 떠나지 않는다고 한다(인근 부동산 피셜). 개인적으로 만현마을 1단지 롯데캐슬아파트가 위치한 성복역 인근에 임장을 자주 다녔는데 갈 때마다 참 살기 좋은 동네라고 느꼈다.
" 완벽한 입지 "
강력한 신분당선 라인이다. 강남, 판교, 광교, 수원, 동탄까지 주요 일자리까지의 교통이 매우 좋다. 학군지고 학원가도 발달했다. 성복역 롯데몰이 있고 상권도 준수하여 쇼핑 및 문화생활에도 부족함이 없다.
" 투자금 2억 8천만원 "
최근 실거래가는 7.8억, 매물 최저호가는 8.1억이다. 대형평수라 경쟁이 심하지 않을 것이므로 최근 실거래가보다 낮은 7억 중반대면 충분히 낙찰이 가능해보인다.
전세 매물이 꽤 있지만 5.5억 이상의 높은 가격으로 나와있다. 이 동네는 대형 평수가 많은 지역으로 지역 내 이동인 세대들에 의해 대형 평수 수요가 많을 것이다. 따라서 5억 초반대의 가격이라면 전세를 맞추는데 큰 문제는 없을 것 같다.
20년이 넘은 단지이므로 도배, 장판, 화장실 및 추가 수리까지 고려하여 수리비를 1000만원 정도로 계산하면 2.8억 정도로 투자가 가능한 단지이다.
|| 수원 화서 - 꽃뫼버들마을 금강아파트 - 2023타경11100
- 수원지방법원 본원 경매8계 2023타경11100
- 2002년식(24년차) 992세대 / 151동 20층 2006호, 84제곱
- 감정가 6억 / 유찰 1회 / 입찰최저가 4억 2000만원
- 전세권(5백), 소멸등기
- 매매호가 : 5.4 (저층 제외) / 전세호가 : 3.4억 (매물없음) / 갭 2억
- 예상 입/낙찰가액 : 5억 극초반
지난 주에 분석했었던 화서 엘지아파트와 입지는 거의 동일하다. 오히려 엘지아파트보다 지하철역과 초등학교가 더 가까워서 좋은 입지일 수 있다. 물건 특성은 아래 링크의 5번째 물건인 엘지아파트 분석 내용을 참고하면 될 것 같다.
투자금 2억 저평가 아파트 경매 투자 - 검단신도시 대방디에트르리버파크 + 2월 4주차 추천 아파
2월 4주차(2월 17일 ~ 21일)에 진행되는 아파트 경매 물건 중 추천할 만한 물건인 검단신도시의 대방디에트르리버파크 및 5개 물건에 대해 소개해보도록 하겠다. 2월 4주차에는 투자금 2억원대로 접
ihatenumber.tistory.com
엘지아파트가 4.9억대에 낙찰되었고 차순위 낙찰자와 150만원 차이었다. 아마 엘지아파트에 입찰했던 사람들은 또 이 물건에 입찰할 가능성이 높으며 주변 사례를 참고해 4.9억보다 높은 금액을 써낼 가능성이 있으므로 5억 초반대에 낙찰이 될 것 같다. 5억 2000만원 이상은 매매호가에 비해 전혀 저렴한 가격이 아니니, 5억 극초반대의 금액으로 입찰하는 것이 좋아보인다.
|| 기타
그 외에도 좋은 물건이 많이 있다.
" 사건번호 2024타경106113의 산본 한양백두아파트 "
투자금 1.5억 정도로 입찰이 가능해보인다. 하지만 선순위 임차인과 세금 압류 등기가 있다. 당해세 금액에 따라 보증금을 인수하는 경우가 발생할 수 있으니 확인이 필요해보인다.
" 사건번호 2023타경7699의 2동탄 더레이크시티부영4단지 "
등기 상 하자도 없고, 2동탄 호수공원 근처의 아파트들 중 나름 좋은 위치의 단지이다. 2동탄 남부 생활권의 중심에 있지만 초등학교가 좀 멀리 있는 편이다. 지난 주의 2동탄 금호어울림레이크가 생각보다 높은 가격대에 낙찰되었는데 이를 참고하여 입찰하면 좋을 것 같다. 투자금이 4억 가까이 소요될 것으로 보여 추천 매물에서 제외하였다.
" 사건번호 2024타경57237 광명 하안주공 8단지 "
준 서울급인 광명의 매물이다. 광명에서 나고 자란 사람으로서 하안동은 매우 살기 좋은 동네임을 자신할 수 있다. 하안동 출신 애들이 공부도 잘했다. 하지만 현재의 광명은 철산과 광명사거리쪽 재개발 단지들과 광명역쪽으로 주도권이 넘어간 상태인 것 같고, 하안 주공 단지들은 30년이 훌쩍 넘은 연식으로 노후도가 매우 심하다. 철산역과의 거리도 매우 멀어 버스로 3~4정거장은 이동을 해야한다. 광명내에서는 여러모로 입지가 애매해진 것 같다.
그 외 2023타경107637과 2024타경3084의 도봉구 태영창동데시앙3.5과 노원구의 상계주공 10단지도 고려해 볼 만한 물건인 것 같다. 상계주공 10단지는 38년차 노후 아파트지만 7호선 마들역 초역세권이며, 초등학교와 고등학교가 매우 가깝다. 서울의 이 정도 입지를 6억 이하로 매수할 수 있는 단지는 많지 않다. 재개발만 진행된다면 최고의 투자가 될 수 있는 단지이다.
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