[도서후기] 박원갑의 부동산 투자원칙

 이번 도서 후기는 박원갑 저자의 부동산 투자원칙이다. 지난 후기였던 부의본능과 함께 빌린 책으로 이 역시 증흑적으로 제목만 보고 고른 책이었다. 박원갑 저자는 유튜브에서 자주 보던 인물이라 저자가 익숙하기도 해서 읽어보았다. 책은 전반적으로 50대 이상의 노후를 대비하는 고연령층에 초점을 맞춘 것 같다. 특정 지역, 지식, 분석이라기 보다는 전반적으로 부동산에 대한 이해와 노후에 조심해야 되는 부분을 위주로 전달한다. 오늘도 내용 중에 인상 깊었던 부분에 대해 남겨보도록 하겠다.

 

| 10년이 아닌 40년 포트폴리오를 짜라.

 단기적인 관점보다는 장기적인 관점으로 자산 포트폴리오를 구성하라고 한다. 단기적인 투자를 하다보면 운이 좋아 몇 번은 성공할 수 있으나 그 운이 다하면 손실을 보게 된다는 것이다. 멀리 보고 투자를 진행해야 다양한 위험에도 대비할 수 있다는 것이다. 자산 관리는 뻥튀기가 아니라 잃어버리지 않도록 관리하는 것이 최우선이라고 한다.

 

 저자는 강을 건너는 것으로 평균의 함정에 대해 예를 들었다. 강의 평균 수심이 50cm라고 하면, 사람들은 빠질일이 없다며 강을 건넌다고 한다. 하지만 평균만 50cm일 뿐, 수심이 10cm인 곳도 있고, 2m인 곳도 있을 것이다. 짧은 폭의 강을 건널 때는 운이 좋아 깊은 곳 없이 무사히 강을 건널 수도 있지만, 긴 폭의 강을 건너게 되면 요행만으로는 안전하게 강을 건널 수 없다는 것이다. 행운은 무한대가 될 수 없다. 긴 강을 건넌다고 생각하고, 얕은 곳, 깊은 곳도 대비를 하며 강을 건너야 한다는 것이다.

 

 

 

 

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| 초등학생도 5분만에 이해할 수 있는 포트폴리오

 

 초등학생도 5분만에 이해할 수 있는 포트폴리오를 구성해야 한다고 한다. 즉, 누가봐도 쉽게 이해할 수 있도록 간단하고 압축적인 포트폴리오를 구성해야 관리도 쉽고 안정적인 수익률을 기대할 수 있다는 것이다. 

 

 나는 최근에서야 자산관리 관점에서 포트폴리오를 구성하기 시작했다. 나의 돈은 여러 계좌에 흩어져 있었고, 주식계좌만 7개에 달했다. 국내주식, 미국주식, 장기, 단기, 적립식 등등 여러계좌에 돈이 나뉘어 있으니, 관리도 어렵고 투자는 더 어려웠다. 주식들을 매도해서 합치기도 쉽지 않았다. 주식 뿐만이 아니라 여러 은행에 나눠 넣고 있는 적금들과 RP계좌 등 한 눈에 내 자산을 파악하기도 쉽지 않았다. 이런 복잡한 면이 자산관리에는 도움이 되지 않는 것 같다. 단순하고 간단하게 분류해둬야 상황에 따라 투자를 진행할 수 있는 것 같다.

 

 

 

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| 인구쇼크 호들값 떨지마라

 책에서는 2031년까지 총 인구는 증가한다고 밝혔다. 물론 생산 가능 인구(만 15~64세)는 2017년부터 감소하지만 총 가구수는 앞으로도 증가한다고 한다. 인구는 부동산 가격 변동의 유일한 요인이 아니라 중요 요인 중 하나라는 것이다. 우리나라보다 먼저 고령사회에 도달한 스웨덴 등의 유럽 국가들도 최근에 집 값이 크게 올랐다고 한다. 우리나라 사람들은 가까운 일본 때문에 인구에 너무 집착하는 오류를 범한다고 한다. 인구만으로 부동산 시장이 갑자기 붕괴하는 일은 일어나지 않을 것이며, 줄어드는 인구와 시장, 경제 상황을 지켜보며 대응할 수 있는 시야와 사고를 갖는게 더 중요하다고 한다.

 

 

 

 

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| 귀농, 귀촌의 위험성

 책 자체가 고령층에 초점을 맞추다보니, 귀촌, 귀농에 대한 언급이 많다. 우리가 쉽게 말하는 귀농은 사실 귀촌의 개념이라고 한다. 귀촌은 도시를 떠나 한적한 외곽(농촌지역)으로 이주하는 것이고, 귀농은 직접 농업에 종사까지 하는 개념이라고 한다.

 

 한 평생을 도시에서 직장생활을 해온 사람이 농촌으로 가서 농업을 하는 건 쉬운일이 아니라고 한다. 따라서 귀농보다는 귀촌 개념으로 접근하는 것이 더 현명하다고 한다.

 

 도시와 시골은 문화에서도 큰 차이가 있어 적응이 쉽지 않다고 한다. 한적한 분위기와 자연환경만 보고 귀촌을 결정한다면, 적응의 문제로 다시 도시로 되돌아오는 경우가 많다고 한다. 또한 배우자 또는 가족과의 충분한 합의를 거쳐야 한다고 한다. 귀촌을 하게 되면, 아파트 관리실에서 해주던 모든 일을 직접 해야한다. 이로 인한 가사분배 문제로 배우자와의 갈등은 필연적이며 이에 대한 합의가 있어야 귀촌도 가능하다고 한다.

 

 따라서, 귀촌, 귀농은 많은 문제가 발생할 수 있으니, 주말 주택의 개념으로 접근하는 것이 대안이 될 수 있다. 노후에는 병원을 방문이 잦아질 수도 있고, 언제 다시 도시로 돌아와야 할 지 모르니 도시의 주택은 남겨두고 임차를 통해 생활을 해보는 쪽이 현명하다. 또한 처분이 힘들 수 있으니 너무 큰 전원주택보다는 소형 위주로 고려하는 것이 좋다.

 

 

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| 매매 타이밍의 3가지 조건

 저자는 부동산 매매타이밍의 3가지 조건을 말한다. 언제 사고, 언제 팔고를 논하기 전에 3가지 조건이 충족되야 한다. 가장 중요한 건 여유자금이다. 큰 위기로 집 값이 폭락해도 집을 사기 위해서는 돈이 있어야 한다. "호랑이는 스스로 호랑이 임을 밝히지 않는다. 다만 덮칠 뿐" 이라는 말을 인용하며, 결정적인 순간에 실행할 수 있는 실탄을 준비해둬야 한다고 한다.

 그래서 전세를 살면 안된다고 한다. 전재산이 전세금으로 묶여있다면, 매수를 할 수 없다. 임대인이 전세금을 빼주지 못하는 경우도 있다. 묶인 돈을 최소화하고 언제든지 가용할 수 있는 실탄을 준비해둬야 한다는 것이다.

 

 또한, 매매 대상은 표준화되고 규격화된 상품이어야 한다는 것이다. 거래가 빈번한 대단지 아파트와 같이 언제든지 거래가 발생할 수 있는 대상이어야 매매 타이밍도 의미가 있는 것이다.

 

 

 

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| 결론

 저자가 말하려고 하는 대상이 노년층에 포커싱되어 있다보니, 지금 나에게 크게 와닿는 부분은 많지 않았다. 하지만 부동산과 자산관리에 대한 전반적인 개념과 이해를 높이는 데는 충분히 좋은 책이었던 것 같고, 내용도 어렵지 않게 잘 읽혔다. 그 외에도 주택 다운사이징, 상가 투자, 성향에 따른 적절한 투자처 등 유익한 정보가 많았던 책이었다.