이번 독서후기는 이광수 저자의 '어떻게 (살) 것인가'이다. 책의 저자인 이광수는 '광수네 복덕방' 이라는 리서치 회사도 운영하며 유튜브도 하고 있는, 나름 활발한 활동을 하고 있는 부동산 투자 전문가이다. 부동산 투자에 관심이 있는 사람들은 유튜브에서 한 번즘 봤을 만한 인물로 이 책 역시 베스트셀러에 오른 책이다.
| 일부러 하락론자를 찾는다.
사실 이광수 저자는 최근 대표적인 하락론자고, 개인적으로 좋아하지 않는 전문가다. 부동산 투자를 공부하고, 준비하는 사람으로서 하락론자의 이야기들은 그리 썩 달가롭지 않기 때문이다. 그렇다고 상승론자들의 이야기만 듣게 되면, 너무 희망적이고 단편적으로만 생각하며, 한쪽으로 너무 매몰될 수 있다고 생각한다. 그래서 일부러 하락론자의 영상과 책도 자주 찾아보고 있다.
최근에는 리치고의 김기원 대표, 한문도 교수, 채부심 채상욱, 그리고 이광수 저자가 대표적으로 하락을 주장하는 것 같은데, 그래서 이들의 책과 영상을 일부러 더 열심히 듣고 보게 되었다. 이 책도 그런 이유로 읽은 책이었다.
이전에 읽었던 채부심의 책도 많은 도움이 되고 유익했다. 내가 보지 못했던 관점도 있었고, 하락론자도 아니었다. 단지 그의 분석 방법으로는 지금의 서울 집 값이 비싸다고 느끼겠구나 하고 생각했다. 리치고 김기원의 영상도 듣기 싫은 내용이지만 데이터를 들이대며 본인의 관점과 의견을 제시하기 때문에 어느 정도 수긍이 가는 편이다. 나와 다른 생각을 가진 사람들의 관점과 의견을 찾아보는 것은 꽤 중요한 것 같다. 너무 한 쪽으로 매몰되지 않고, 내가 실수한 부분은 없을까 생각할 수 있게 된다.
| 그럼에도 최악의 책
그럼에도 불구하고 이 책은 내가 읽었던 책들 중 최악의 책 중 하나였다. 책을 읽으면서 시간 아깝다라고 생각한 적은 처음이었던 것 같다. 그래도 비판을 하기 위해서는, 소위 까더라도 알고 까야된다는 생각에 억지로 읽은 책이었다. 논리도 부족하고 잘 읽히지도 않았다. 논리 구조가 나와 다르고, 글 쓰는 방식이 내가 선호하는 방식이 아니어서 그럴 수 있겠지만, 내 관점에서는 매우 별로였던 책이었다. 검색을 해보니, 나름 베스트셀러에도 올랐던 책인 것 같은데, 도무지 이해가 되지 않았다.
그래도 책 속에는 나름 유익한 부분이 있다. 저자가 이렇게 생각하는 이유도 파악할 수 있고, 틀린 생각, 틀린 논리더라도 그 안에서 배울 수 있는 부분과 신선한 부분이 있었다. 오늘은 내가 느꼈던 이 책의 좋았던 점과 나빴던 점으로 나누어 후기를 작성해보도록 하겠다.
| 유익했던 점
이광수 저자의 '어떻게 (살) 것인가' 책의 유익했던 점은, 솔직히 정말 찾기 어려웠다. 독서 후기를 쓰기 위해 정독 후 속독으로 한번 더 읽었지만, 그럼에도 좋았던 점은 많지 않았던 것 같다. 내가 느꼈던 유익한 점은 겸손하려는 자세, 공급에 대한 관점, 거래회전율 개념이었다.
1. 실력이라는 착각. 겸손해야 한다.
책 초반에 투자자는 겸손해야 한다고 주장한다. 많은 성공한 투자자들이 성공할 때는 운이 매우 크게 작용하며, 언제 실패가 올 지 모르니 항상 겸손한 자세로 임해야 한다고 얘기한다. 물론, 글 말미에서 이상한 결론을 내긴 하지만 어쨌든 저자가 말하는 겸손하려는 자세 자체는 매우 중요한 내용인 것 같다.
2. 공급은 매도 물량(공급에 대한 관점)
저자는 공급 물량을 시장에 나와 있는 매도 물량이라고 이야기 한다. 투자를 공부하고, 여러 강의를 들어보면, 소위 '공급량'은 새로 짓는 신규주택 물량을 의미한다. 지역의 일정한 수요를 받쳐줄 수 있는 신규 주택들이 필요하고, 신규주택이 많아지면 공급 증가로 가격이 하락하고, 신규주택이 적으면 공급이 감소하여 가격이 상승한다는 개념이다.
하지만 이 책에서는 신규주택이 아니라 시장에 나와있는 매도매물이 공급이라고 한다. 매도매물 자체가 수요자들의 선택권에 포함이 되니까 매도물량이 늘어나면 공급이 증가한다고 볼 수 있다는 것이다. 누구 말이 맞는지는 모르겠지만, 부동산 시장에 매물이 많이 나와있다면, 수요자 입장에서는 그만큼 선택권이 넓어서 매매심리에는 확실히 영향이 있을 수 있을 것 같다.
3. 거래회전율(거래 건 수 / 세대 수)
저자는 책 말미에 어떤 집을 골라야하는 지에 대해 거래회전율이 매우 중요하다고 강조한다. 즉 환금성이 매우 중요하다고 이야기하는 것 같다. 거래회전율은 거래건수를 세대수로 나눈 값이다. 단지의 총 세대 수 중에 얼마나 자주 매매가 되는지를 확인할 수 있는 지표로, 거래회전율이 높다는 건 언제든지 처분할 수 있다는 의미이기도 하다. 저자는 이 지표가 매우 중요하다고 강조하고 있다.
4. 입지의 수치화
저자는 입지를 주관적 지표라고 표현하였으며, 이를 수치화하여 내 집 마련을 하는 게 좋다고 했다. 입지를 주관적 지표라고 정의한 것도 신선했다. 입지라는 것은 건물이 가진 가치를 의미하는데, 생각해보니 사람마다 이 입지를 다르게 분석할 수 있을 것 같고, 주관적 지표가 맞는 것 같기도 하다.
어쨌든 이 입지를 수치화해서 활용하라는 것은 나의 생각과 일치하는 부분이다. 저자는 교육, 교통, 안전, 신축을 이 항목으로 선정했다.
| 별로였던 점
이광수 저자의 '어떻게 (살) 것인가'는 전반적으로 별로였다. 무엇보다 책 자체가 읽히지 않았고, 논리도 매우 비약적이어서 동의하기 어려운 부분이 많았다. 처음부터 끝까지 별로였다고 생각했지만, 그래도 기억나는 안 좋았던 점을 적어보도록 하겠다.
1. 글의 전개 방식.
적어도 내 관점에서는 매우 좋지 못한 서술 방식이었다. 명확하고 명료한 것을 좋아한다. 빙빙 돌려 말하면 말하는 사람이 무엇을 말하는지 이해하기 어렵다. 이 책이 딱 그러했다. 물론, 책이라는 것이, 글이라는 것이 문자로 의미를 전달하다 보면, 글이 길어질 수 있겠지만. 그럼에도 이 책은 전달하는 바가 명확하지 않았던 것 같다.
예를 들어, 'A+B = C' 라는 설명을 할 때, A와 B, 그리고 결과인 C를 설명하면 된다. 하지만 이 책은 A와 B에 관련된 A', a, B', c, d, e......+의 의미, =의 이미 등등 너무 방대하게 설명하다 보니, "그래서 말하려는 게 뭔데?" 라는 생각이 든다.
책에서 현명한 투자자는 본질에 집중한다고 주장한다. 그러면서 소득과 금리, 경제, 금리 조정, 응답하라 윤택의 상금 사례, 창고와 돼지, 워렌 버핏, 복리의 마법 등 많은 경제이론과 사례들을 설명한다. 마지막 결론은 본질이 중요하며, 주식은 '무엇'이 본질이고, 부동산은 '언제' 가 본질이라고 한다. 전혀 무슨 말을 하는지 모르겠고, 왜 이런 결론이 나는지도 모르겠다.
2. 성공은 운빨이다 ??
책에서는 많은 논리의 비약이 있다. 겸손하는 자세가 중요하다고 강조하며, 대부분의 성공한 사람들의 성공이유는 운이라고 한다. 운이 없으면 성공하기 어려우니, 항상 겸손하라고 이야기한다. 그러면서 예로 든 사례들이 너무 어이가 없다.
빌 게이츠는 운이 좋게도 학교에 컴퓨터가 있었다.
첫 번째로 빌 게이츠도 운으로 성공했다고 한다. 빌 게이츠가 어린시절 다닌 학교에는 당시에 흔하지 않던 컴퓨터가 있었고, 이 때문에 컴퓨터에 관심을 가지며 성공을 했다고 한다. 운이 좋지 않아 컴퓨터가 없는 학교를 나왔다면 빌 게이츠도 성공할 수 없었다고 한다. ?????? 그럼, 빌 게이츠의 동문들은 모두 운이 좋은 것인데 왜 성공하지 못한 걸까 라는 의문이 드는 주장이다.
빌 게이츠는 운이 좋게도 교통사고로 죽지 않았다.
빌 게이츠의 친구 켄트는 빌 게이츠보다 더 뛰어난 사람이었다고 한다. 하지만 그는 성인이 되기 전에 교통사고로 세상을 떠났다고 한다. 교통사고가 나지 않은 빌 게이츠는 켄트보다 운이 좋아서 성공할 수 있다고 한다. ?????? 그렇다면 지금까지 교통사고 없이 건강하고 살고 있는 모든 사람들은 운이 좋았던 것인데 왜 성공하지 못했을까?
워렛 버핏은 운이 좋게도 미국에서 태어났다.
워렌 버핏이 지금과 같은 수익률을 낼 수 있었던 건 미국에서 태어나 미국의 주식시장에 투자를 했기 때문이라고 한다. 만약 버핏이 운이 좋지않아 대한민국에 태어났다면, 그는 지금과 같은 수익률을 보여주지 못했을 것이라고 한다. ?????? 그렇다면 운이 좋은 많은 미국시민들은 모두다 왜 투자에 성공하지 못한 걸까?
우리나라 부자들은 운이 좋게도 외환/금융위기를 만났다.
우리나라의 투자 성공가들도 예로 든다. 많은 성공한 투자자들, 한국 부자들은 1997년, 1999년, 2008년에 등장했다고 한다. 모두 외환위기, 글로벌 금융위기라는 공통점이 있다. 그들은 운이 좋아 위기를 만나게 되어 성공했다고 한다. 그러면서 운에 따라 자산시장이 움직인다고 생각하면 내가 할 수 있고, 알 수 있는 일이 많지 않으니, 지혜로운 사람이 되어 세상에 자신을 맞추어야 한다고 주장한다.
우리나라에는 IMF와 금융위기를 겪은 수많은 사람들이 있다. 최근 코로나도 겪었다. 이렇게 운이 좋은 사람들이 많은데, 왜 투자에 성공하지 못하는 걸까?
과연 이것이 맞는 논리일까? 오히려 사람들에게 '어처피 다 운이구나, 뭐하러 노력해?' 라는 위험한 생각을 주입시킬 수도 있다. 차라리 누구에게나 운과 기회는 다가오니, 열심히 준비하고 공부하면 그 운과 기회를 잡을 수 있다고 주장하는 게 더 적절하지 않을까 싶다.
3. 실패를 통해 배워야 한다.
저자는 운과 겸손을 이야기하며 실패를 통해 배워야 한다고 한다. 성공에 도취되지 말고 실패로부터 원인을 찾고 배워나가야 한다는 좋은 의미인 것 같지만, 이번에도 그 근거와 논리가 매우 이상하다. 책에서 든 사례는 바로 클린스만과 히딩크였다.
히딩크는 실패한 사람, 클린스만은 성공한 사람???
이광수 저자가 주장하는 바는 이렇다. 축구선수로 성공한 클린스만의 성공만 보고 국가대표 감독으로 선임한 결과, 2023년 아시안컵은 졸전끝에 탈락했고, 무명선수였던 히딩크는 우리나라를 월드컵 4강에 진출시켰다. 성공만 보고 선임한 결과는 좋지 않았고, 실패와 도전을 보고 선임한 결과는 좋았다는 것이다.
정확한 사실을 모르면서 이야기를 하게 되면 이러한 논리의 오류가 생기게 된다. 본인이 잘 아는 사례로 이야기를 하거나 잘 모른다면 차라리 언급 자체를 하지 않는 것이 좋다.
히딩크는 당시 실패자가 아니라 성공한 감독이었다
2002년 이전에 히딩크 감독은 이미 세계적인 명장이었다. 98년 월드컵에서 네덜란드를 이끌고 우리나라를 박살 낸 감독이며, 그 월드컵에서 4강까지 진출했다. 이후 세계 최고 구단 레알마드리드의 감독을 맡았다. 물론 단기간에 성적 부진으로 경질되긴 했지만, 축구에 관심이 조금만 있더라도 당시의 히딩크는 당시 매우 성공한 감독이라는 것을 알 수 있다.
클린스만은 이미 망한 감독이었다.
반대로 클린스만은 성공한 사람일까? 물론 성공한 선수였다. 하지만 그는 독일 국가대표와 뮌헨, 미국 국가대표를 맡긴 했지만, 녹슨 전차군단이라는 비아냥을 듣던 독일의 불명예 기간이 바로 클린스만 재임 시절이었고, 독일 최강팀 뮌헨의 흑역사도 클린스만 시절이었다. 우리가 선임할 당시 이미 실패한 감독으로 낙인이 찍혀 있었고, 이 때문에 당시에 많은 반대여론이 있었던 것이 사실이다.
하지만 저자는 히딩크의 선임 사례처럼 성공이 아닌 실패와 도전을 통해 배워야 한다고 한다. 잘 모르는 사례를 근거로 가져와서 정 반대의 이야기를 하고 있다. 실패와 도전을 보고 선임하게 되면 성공한 감독 히딩크보다 실패한 감독 클린스만을 선임하는 것이 옳은 결정이 된다. 이광수 저자의 주장은 그의 논거와 상반된다.
4. 극단적이고 맥락없는 논거
저자는 시장의 변화를 인정해야 한다고 한다. 시장의 변화를 인정하고 적절하게 대응하는 것이 현명하다는 의미인 것 같다. 송파구의 30평대 아파트를 예로 들며, 21년에는 23.8억에 매매한 사람이 있고, 23년에는 16억에 매매한 사람이 있다고 한다. 같은 단지의 아파트가 8억에 가까운 차이가 발생했다. 21년 23.8억에 매수한 사람은 변화를 인정하지 않아 비싸게 산 사람이며, 23년 16억에 매도한 사람은 변화를 인정하지 않아 싸게 판 사람이라는 것이다. 하지만 어떤 변화인지는 서술되어 있지 않다.
도대체 어떤 변화란 이야기인지, 해당 챕터를 두 세번을 더 읽어봐도 설명이 없다. 오히려 변화를 인정했다면, 이제 상승기구나 하고 비싸게 살수도, 이제 하락기구나 하고 싸게 팔 수도 있는 상황이다. 무언가 자신의 머릿속에 있는 이야기를 남도 다 알고 있다고 생각하며 적어 놓은 글 같다. 하지만 난 저자의 머릿속을 모른다.
5. 근거가 아닌 뇌피셜
위 히딩크와 클린스만도 사실이 아닌 본인의 생각을 근거로 제시하면서 논리의 오류가 있었는데, 책 중반부 지인의 사례에서도 동일한 오류를 범한다. 미래를 예측하기 위해서는 현재를 정확히 분석하여 인과관계를 파악해야 한다고 주장하는데, 이 근거를 레고를 사달라는 지인의 아들 사례로 들었다.
저자의 지인은 어린 아들이 있고, 아들이 값비싼 레고를 사달라고 해서 고민이 있다고 한다. 저자는 아이가 레고를 사달라고 하는 원인은 레고가 아닌 아빠와 시간을 보내고 싶다는 점이므로, 레고가 아닌 배드민턴채를 사서 둘이 시간을 보내라는 조언을 했다고 한다. 한참 후에 다시 물어보니, 아이가 더 이상 레고를 찾지 않았다고 한다.
같은 상황이더라도 이광수 저자는 원인이 레고가 아닌 아빠와의 시간이라고 생각했고, 이렇게 명확한 원인을 찾아내면 올바른 해결을 할 수 있다는 것이다. 하지만 원인이 정말 아빠와의 시간이었을까?
나 역시 어린 아들이 있다. 아이들은 항상 아빠와의 시간을 원하고 갈구한다. 하지만 이를 떠나서 아이들은 원래 장난감에 대한 욕심이 있다. 항상 새로운 장난감을 찾고 사달라고 조르며, 반드시 아빠와 놀고 싶어서 조르지는 않는다. 아이는 아빠와의 시간이 아니라 정말 레고가 가지고 싶었었을 수도 있고, 시간이 지나 단순히 레고에 대한 관심이 떨어져서 해결이 된 것일 수도 있다.
만약, 정말 저자의 주장대로 레고는 아무 상관이 없고 정말 아빠와의 시간이 가지고 싶었던 아이라면, 레고를 사달라고 조르는 대신 집에 있는 장난감으로 놀아달라고 조르는 것이 더 맞는 이야기였을 것 같다. 어디까지나 본인의 생각, 의견, 뇌피셜로 원인을 찾아낸 것 같은 논리구조라고 생각된다.
6. 시장을 예측하려는 오만함
위 레고 이야기와 더불어 저자는 현재를 정확히 분석해서 예측해야 한다고 한다. 책 서두에서도 주식은 '무엇', 부동산은 '언제'라고 이야기 했듯이 '타이밍'이 아주 중요하다고 생각하는 것 같다. 또한 송파구 30평대 아파트의 8억 차이를 예로 드는 것을 봐도 시장을 예측해서 저점에서 사고 고점에서 사는 것이 중요하다고 이야기하는 것 같다.
사실 맞는 이야기다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이 투자의 본질이자, 핵심이다. 하지만, 이는 매우 오만한 자세다. 어떻게 미래의 저점과 고점을 예측할 수 있을까. 우리는 단지 시장의 전망만 할 수 있을 뿐이다. 전망이 좋지 않으면 안정적으로 대응을 하고, 전망이 좋으면 공격적으로 대응을 하는 것이 현명하다고 생각한다.
저자는 최근 무주택자의 내 집 마련도 절대 해서는 안된다고 주장한다. 어떻게 이리 오만한 주장을 할 수 있을까?, 저자의 분석대로 시장이 좋지 않아 집 값이 떨어지면 다행이지만, 만약 지금보다 더 상승하여 무주택자가 더 힘든 상황이 된다면 어쩔려고 그러는 것인지 의문이 든다.
임차를 살든, 내 집 마련을 하든, 다주택자가 되든 어디까지나 개인의 선택일 뿐이며, 본인의 개인적인 생각을 남에게 너무 강하게 주입하는 것은 좋지 않은 것 같다.
7. 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이
저자는 아파트 가격은 공급량과 매우 큰 연관이 있고, 공급량은 매도물량이라고 밝혔다. 따라서, 매도물량이 많아지면 공급이 많아지는 것이므로 가격이 하락한다고 주장하면서 아래의 표를 첨부한다. 하지만 표에서 나타나듯이 매도물량이 증가해도 가격이 상승할 때가 많다. 저자는 이러한 이유를 호가를 높여 매도물량으로 내놨기 때문이라고 한다. 이는 진정한 공급물량이 아니기 때문이라고 한다.
최저 호가로 내놓는 매도물량만 공급량이고, 호가를 높인 매도물량은 진정한 매도 물량이 아니라는 의미인가?. 무슨 의미인지 모르겠다. 그렇다면 최저호가로 내놓는 매도물건만 공급량이 되는 것인가? 그럼 공급량을 파악할 때, 최저호가 매물 수만 산출해야 되는 건 아닌가 싶다.
최근 매도물량이 늘어나고 있지만 호가는 내려가고 있지 않다. 저자의 주장대로라면 최근 진정한 공급량은 늘어나고 있지 않은데 왜 하락을 주장하는 것인지 되묻고 싶다.
| 결론
개인적으로 정말 최악의 책 중 하나였다. 글의 전개방식부터 복잡하여 잘 읽히지 않을 뿐더러, 논리와 근거가 매우 추상적이며 주관적이다. 예전 저자가 게스트로 나온 토론 컨텐츠에서 사회자가 "예전에 하락을 예측했는데, 집 값이 급등했다" 며 의문을 표하자, 저자는 "그 때는 내 말 듣고 욕하더니, 왜 지금은 내 말을 안 듣느냐" 며 이상한 대답을 한다. '당신을 믿을 수 있는가' 하고 질문하자, '그 때 믿었으니 지금도 믿어라' 하고 답변하는 꼴이다. 책도 이런 느낌이었다. 저자가 말하려는 요지도 모르겠고, 그 근거도 명확치 않다. 저자를 정말 싫어해서 까기 위해 읽는 것이 아니라면, 굳이 시간 아깝게 볼 필요는 없는 책인 것 같다.
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