오늘 남길 도서리뷰는 채부심(채상욱)의 '돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트'이다. 이전에 채부심의 '아파트, 이 가격 오면 사라' 를 읽고 후기를 남긴적이 있는데, 그 때 언급했던 것처럼 채부심은 정말 공부를 깊이있게 많이 한 사람인 것 같고, 많은 통찰을 할 수 있게 만들어주는 글을 쓰는 것 같다. 최근, 채부심의 유튜브 컨텐츠를 보면, 그가 하락론자처럼 느껴진다. 하지만 이전 책에서도 느꼈고, 이번 책에서 더욱 확신하게 되었는데, 이 사람은 상승, 하락을 떠벌리는 사람이 아니라, 본인의 분석과 기준을 바탕으로 이야기하는 사람이다. 이 책은 2017년에 출간된 책으로, 그의 3번째 책이자, 부동관 도서로는 2번째 책이다. 앞으로도 채부심의 책은 모두 읽어봐야겠다는 생각이 들 정도로 이번 책도 너무 좋았던 책이었다.
책을 모두 읽고 든 첫 번째 느낌은 글이 매우 공격적인 것 같다는 것이었다. 평소 채부심의 컨텐츠를 자주 챙겨보는데, 그의 인상이나 말투는 꽤나 부드럽고 나긋하며 침착한 느낌이었다. 하지만 이 책은 채부심이 쓴 책이 맞나 싶을 정도로 글에서 날서고 공격적인 느낌이 많이 들어있다. 정책에 대한 아쉬움, 상승 & 하락으로 사람들을 선동하는 사람들에 대한 비판들이 많이 포함되어 있어 그렇게 느껴진 것 같기도 하다.
또한, 채부심은 최근 서울의 집 값이 너무 비싸며, 곧 하락이 올 수도 있다는 예측, 계엄사태를 비판하는 컨텐츠 등을 올리며, 하락론자 또는 민주당 지지자처럼 보이기도 했는데, 책을 읽고 나면 아니라고 확신할 수 있다. 책의 내용이 주로 당시(2017년)의 부동산 상황이나 정책 등에 포커싱되어 있는데, 매우 날선 비판을 하고 있으며, 많은 사람들이 집 값 거품을 이야기한 당시에도 공급절벽과 집 값 급등을 예견했다. 7년이 지난 지금 책을 읽어보니, 당시 그의 분석과 예측은 모두 정확하게 맞아 떨어졌다.
책의 내용이 너무 좋아 서두를 너무 길게 쓴 것 같은데, 본론으로 돌아가서 책에서 인상깊었던 내용들과 나의 생각에 대해 남겨보도록 하겠다.
1. 폭락론자에 대한 강한 비판
책의 1장과 2장의 제목이 '집 값이 떨어질까봐 집을 사지 못하는 당신에게', '전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?'이다. 제목처럼 책 서두부터 무재택자의 위험성을 경고하고 폭락론자들에 대한 강한 비판을 한다.
| 과잉공급, 공급폭탄은 허상이다.
부동산 폭락론을 주장하는 전문가들은 2017년부터 분양되는 과잉공급을 첫 번째 이유로 꼽는다. 2017년에는 38만 호가 공급되고 2018년에는 45만 호가 공급되며, 83만호의 대규모 공급 폭탄이 예정되어 있다고 집 값이 폭락할 것이라 주장한다. 하지만 저자는 우리나라의 주택은 2천만 호에 가까운데 연간 2% 증가가 정말 '폭탄' 이라고 할 정도의 과잉공급인지 생각해봐야 한다고 한다.
또한, 폭락론자는 인구의 감소를 집 값 하락의 원인으로 든다. 하지만 집은 인구가 아닌 가구 단위로 구매를 한다. 우리나라의 가구수는 빠르게 증가하고 있으며, 아래 자세하게 남기겠지만 일반가구로 집계되지 않는 외국인 가구는 더 빠르게 증가하고 있다고 한다. 이렇게 가구수는 증가하는 상황에서 우리나라의 주택보급률은 92%이며(2017년 당시), 이는 즉 12가구 중 1가구는 집이 없다는 의미다. 집도 부족한데 노후도 문제도 심각하다. 이런 상황에서 4% 남짓 공급량이 늘었다고 공급폭탄이라고 표현하는 것은 말이 안된다고 주장한다.
| 집은 단지 3% 늘어난다.
저자는 재고증가율이란 표현을 쓴다. 2016년 우리나라의 아파트는 980만 호이며 29.2만 호가 증가하여 재고증가율이 2%대라는 것이다. 2017년에는 1009만 호에서 36.7만 호가 공급되어 재고증가율은 약 3.5% 이며, 2018년은 42만 호가 , 이를 우리나라의 아파트는 980만 호로 2016년에 29.2만 호, 2017년에 36.7만 호, 2018년에 42만 호가 공급되며 4% 남짓의 재고증가율을 보인다고 한다. 3년 동안 3% 내외의 재고증가율을 보이는 것이다. 저자는 1억원을 예금했는데 이자로 300만원이 늘었다고 이를 '폭탄같은 이자'라는 표현을 쓰냐며 폭락론자들에게 되묻는다.
| 두려워할 것은 공급절벽
저자는 2016~2018의 과잉공급보다 2018년 이후의 공급절벽을 두려워해야 한다고 한다. 이러한 공급절벽은 5년 이상 지속될 것이라며 경고한다. 주택 분양은 개발형과 정비형이 있는데, 신규 택지에 새 주택을 짓는 것이 개발형이며, 노후 주택을 정비하여 새로 주택을 짓는 것이 정비형이다. 2016~2018년 대부분의 공급은 서울 외곽의 신도시, 즉 대부분 신규택지에 개발형으로 조성하였다. 하지만 앞으로는 이러한 신규택지 공급이 줄어들며, 조성 자체가 어려울 것이라고 전망한다.
반대로 정비형은 기존 주택을 허물고 새로 짓는다. 추후 자세히 설명하겠지만 재개발 & 재건축을 한다고 실제 주택수는 크게 늘어나지 않는다. 또한, 당시(2017) 이슈가 된 재건축초과이익환수제와 같은 정책은 개발이익을 반토막내어 추가분담금이 발생하고, 이러한 흐름은 재건축 사업의 잠정적 중단 이슈를 불러와서 신규 분양시장이 위축된다는 것이다. 저자는 이러한 흐름이 앞으로 공급절벽이 다가올 것이며, 이는 임대료 상승 및 집 값 상승으로 이어져 무주택자가 더 힘들어 질 것이라고 경고한다.
2. 정부 규제에 대한 비판
저자는 프롤로그에서부터 당시 새로운 정부의 정책에 대한 대응이 필요하다고 강조한다. 문재인 정부가 들어서면서 간주임대료, 재건축초과이익환수제와 같이 다주택자를 규제하는 방향의 조세정책이 시행될 가능성이 크며, 이에 따른 부동산 시장의 변화를 파악해야 한다고 한다.
7년 전 저자가 책을 쓴 당시의 상황과 지금을 비교해보면, 탄핵사태, 진보 정권 위주의 정책 실현 가능성, 재건축초과이익환수제 시행, 간주임대료 시행 등 아주 많은 것들이 현 상황과 닮아 있다. 이 책의 내용은 앞으로의 시장을 분석하는데 많은 도움이 될 수 있을 것 같다.
| 대한민국의 창문세
사람들은 세금을 줄이려 하고, 다주택자의 과세는 누군가에게 전가될 수 있다.
과거 영국은 군수자금을 조달하기 위해 창문 수에 따라 세금을 부과하는 창문세를 징수했다. 그러자 사람들은 세금을 피하기 위해 창문을 가리거나 벽돌로 막아 창문을 없앴다고 한다. 프랑스에서도 유사하게 부자들의 집은 창문이 클 것이라고 생각하여 창문 폭으로 과세를 했다고 한다. 그러자 프랑스에서는 좁은 폭의 창문이 유행했다고 한다.
우리나라도 2017년 당시, 재건축초과이익환수제와 간주임대료와 같은 다주택자를 대상으로한 신규과세를 도입하려 했다(당시에는 유예됨). 그 동안 우리나라의 임대소득은 조세 사각지대였다. 임대인 대부분이 개인 신분의 다주택자였으며, 개인의 임대소득을 징수하는 조세 정책이 없었기에 신고를 하지 않으면 세금을 걷을 방법이 없었다. 하지만 정부는 이들에게도 과세를 할 수 있는 정책을 추친하게 된 것이다.
재건축초과이익환수제는 말 그대로 재건축을 통해 이익을 보게 되면 세금을 징수하는 것이고, 간주임대료는 집주인이 전세로 보증금을 받게 되어도 그 금액을 은행에 예치했을 때의 이자율 만큼 이익이라고 간주하여 세금을 징수하는 것이다. 어찌되었던 다주택자들은 그동안 내지 않았던 새로운 세금을 내게 된 것이다.
하지만 당시 간주임대료는 유예되었다. 소득이 없는 노년층들에게 갑자기 생긴 소득으로 건강보험료 문제가 발생할 수 있고, 그 외 많은 반대로 인해 유예되었다. 하지만 정권이 바뀐 만큼 이러한 정책 흐름은 계속될 것이며, 다주택자들은 여러 규제나 과세를 당하게 될 가능성이 커지게 된 상황이었다.
| 아이러니하게도 투기세력 덕분에 임대료가 싸다.
다주택자들이 보유 주택을 줄이면, 임대 공급 매물이 줄어 임대료가 오른다.
당시 간주임대료는 유예되었지만, 임대사업자들은 뒤통수를 맞았다. 기존 85제곱 미만의 주택에는 취득세 면제 등 비과세 혜택을 주고 있었는데, 이를 60제곱으로 변경한 것이다. 60~85제곱의 중형 평수를 가지고 있던 다주택자들은 갑자기 납부해야 할 세금이 늘어난 것이다.
우리나라의 다주택자들은 갑자기 생긴 창문세와 같은 세금에 어떻게 대처할까? 창문을 없애거나 최소한 줄이기라도 할 것이다. 당연히 보유 주택 수를 줄일 것이고, 아니면 임대료를 통해 세금을 충당하려 할 것이다. 전자라면 다주택자가 가진 매물이 줄어드니 그 만큼 임대 매물이 감소할 것이고, 이는 공급 감소로 임대료가 상승할 수 있는 리스크가 된다. 후자도 임대료가 상승한다. 어찌됐던 간에 다주택자들에 대한 규제는 임대료의 상승을 초래할 것이고, 이는 무주택자의 서민들에게 전가될 것이다.
| 점쟁이 문어 채부심
이 부분을 읽으며 소름이 돋았다. 이 책은 2017년도에 출간된 책인데, 이후에 나타날 현상들을 정확히 맞춰냈다. 문재인 정부의 잘못된 정책들과 다주택자 규제, 공급절벽 등으로 임대료와 집 값이 천정부지로 올랐고, 무주택자들은 졸지에 벼락거지가 되었다. 벼락거지라는 단어도 이 때 유행했던 단어다. 또한, 다주택자들이 집을 줄이며 부동산 양극화 심화라는 최악의 상황까지 오게 되었다. 열심히 모아서 서울에 내 집 마련을 하려던 사람들은 서울의 집은 꿈도 꿀 수 없을 정도로 격차가 심해졌다.
지금의 상황과 매우 유사한 것 같다. 저자가 책을 집필하던 시기인 2016년은 박근혜 탄핵, 민주당 정권, 다주택자 규제, 앞으로 다가올 공급절벽, 저금리 기조 등 현재의 상황과 많이 닮아있다. 공급절벽은 당시부터 지금까지 계속 진행되고 있으므로 그 때보다 더 좋지 않은 상황으로 보인다.
높은 확률로 윤석열 대통령은 탄핵될 것이고, 되지 않더라도 다음 정권은 민주당이 될 것 같다. 간주임대료, 재건축초과이익환수제는 이미 시행되었으며, 임대차 무한갱신권과 같은 법안도 등장했다. 이런 상황에서 다주택자가 되어 세금으로 애국할 사람이 과연 있을까? 앞으로도 다주택자는 줄어들 것이며, 그들의 매물도 줄어들 것이다. 당연히 임대 매물은 감소할 것이며, 신규 공급물량은 이미 절벽이다. 당분간 전월세 상승은 피할 수 없을 것 같다.
이런 흐름 때문인지, 채부심도 최근 집 값 전망 의견이 달라졌다. 2024년 하반기까지는 경제위기, 피크아웃 코리아, 이미 오를대로 오른 집 값 등으로 집 값 하락을 전망했다. 하지만 최근에는 다른 의견을 제시한다. 공급절벽이 현실화 될 것이며, 2025년을 바닥으로 상승세로 돌아설 것이라고 언급했다. 이미 너무 많이 오른 강남 3구는 모르겠지만 수요가 풍부한 중상급지의 아파트들은 오를 수 있다는 전망을 내놓았다. 왠지 이번에도 채부심의 분석이 들어맞을 것 같은 생각이 든다.
3. 제로 투 원. 집을 사는 순간 모든 것이 달라진다.
제로 투 원. 0과 1만 존재하는 디지털 세상에서 0이 1이 되는 순간, 무에서 유로 변하는 그 순간 시장을 완전히 독점할 수 있다는 IT 업계의 표현이다. 부동산 시장에서도 이 '제로 투 원'이 존재한다. 바로 무주택자가 유주택자가 되는 순간이다.
유주택자가 되는 순간 새로운 세상이 열린다. 먼저, 자가 거주라는 대단한 축복을 느낄 수 있다. 유주택자가 되면, 타의로 인해 이사를 걱정해야 할 필요가 없으며, 임대료 올려 줄 걱정을 하지 않아도 된다. 학령기의 자녀가 있다면 이러한 자가 거주의 행복은 배가 된다. 전세금을 올려주지 못해 다른 지역으로 이사를 가고 아이를 전학시켜야 하는 부모의 마음은 찢어질 것이다.
또한, 1070만 유주택자 세대 중 한 세대가 된다. 우리나라 전체 세대 수는 1911만 가구(2017 당시)로 다수에 편입이 되는 것이다. 집 값 상승, 임대료 상승으로 서민들이 힘들어져도 정부가 함부로 집 값을 내리지 못하는 이유에는 이 다주택 가구가 다수이고, 그 들의 표를 버리지 못해서인 이유도 있을 것이다. 유주택자가 된다는 것은 정치인들이 더 신경쓸 수 밖에 없는 다수의 편으로 위치가 바뀌는 것이기도 하다.
정부 정책 및 세금에도 많은 관심이 생기게 된다. 부동산을 소유함으로써, 나의 나산이 생김으로써 발생할 수 있는 세금과 조세정책에 신경이 쓰일 수 밖에 없다. 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등 세금 정책과 금리 및 금융과 관련된 경제 정책이 나의 자산과 밀접한 연관이 생긴다. 유주택자가 된다는 것은 이러한 정부의 정책에도 많은 관심을 갖게 되는 계기가 될 것이다.
4. 가구수가 늘어난다.
앞서 얘기했듯이 저자는 인구 감소로 인해 집 값이 하락할 것이라는 하락론자들을 강하게 비판한다. 더불어 주택의 구매 단위는 가구이며, 이 가구수는 계속해서 증가하고 있음을 알린다. 가구는 일반가구와 집단가구, 외국인가구로 분류한다.
| 가구의 분류
- 일반가구 - 가족끼리 구성된 가구 또는 가족과 5인 이하의 남으로 구성된 가구
- 집단가구 - 가족 또는 남이 모여 사는데 세대원의 수가 6인 이상인 가구
- 외국인가구 - 외국인끼리의 가구
2015년 기준으로 우리나라의 가구는 총 1965가구이며, 이중 일반가구가 1911만, 집단가구가 1.6만, 외국인 가구가 43만이다. 대부분의 가구는 일반가구이며, 외국인과 결혼한 가구도 한국인이 함께 구성한 가구이므로 일반가구에 속한다. 외국인 가구는 외국인끼리 구성한 가구만을 의미한다.
| 잘못된 통계의 오류 - 1. 가구추계
우리나라는 인구수와 가구수의 예측치인 가구추계와 인구추계 통계자료를 발표한다. 인구추계는 50년 후의 예측치까지 발표하지만 가구추계는 25년 후 까지만 추계한다. 그 이유는 이혼, 결혼, 가구 수 분파, 도시화 등의 영향으로 추산하기가 매우 어려우며 기간이 길수록 더 부정확해지기 때문이다.
하지만 가구 수 추계에는 오류가 있다. 바로 일반 가구만 집계하기 때문이다. 외국인 가구 수는 2010년을 기준으로 14만이 증가하여 2015년 당시 5년 간 48.6%에 증가하고 있고, 앞으로 이 증가폭은 더욱 커질 가능성이 크다. 하지만 가구추계에는 이러한 외국인 가구 수가 제외되어 있으므로 '일반가구 추계'라고 표현하는 것이 더 정확하지만, 이를 '가구 추계'라고 표현하여 국민들에게 큰 혼란을 주고 있다.
더 큰 역설은 외국인 가구를 제외하더라도 가구수는 증가하고 있다. 저자는 이러한 근거를 바탕으로 인구수 감소로 인한 집 값 하락을 선동하는 폭락론자들을 비판하며, 집을 구매하는 단위인 가구는 계속해서 증가할 것이고, 주택도 계속해서 부족할 것을 경고한다.
| 잘못된 통계의 오류 - 2. 주택보급률
주택보급률은 총 주택수를 가구수로 나눈 값으로 가구 당 보급된 주택 수를 의미한다. 따라서 주택보급률이 100%가 넘어가면 집이 남는다는 의미가 된다. 2015 기준으로 주택보급률은 이미 100%가 넘었고, 우리나라의 집은 이미 남아돌기 시작했다. 라는 소리를 정면으로 반박한다.
주택보급률(%) = 총 주택수 / 가구수
주택보급률을 산정할 때 분모인 가구수는 총 가구수가 되어야 하지만 일반가구수를 넣어 주택보급률을 계산한다고 한다. 따라서, 포함되어야 할 집단가구와 외국인가구는 주택보급률에서 빠져있다. 저자는 가구수에 집단가구와 외국인가구를 포함시킨 '총 주택보급률'을 다시 계산하였고, 그 결과는 아래와 같다.
우리나라의 총 주택보급률은 102.3%가 아닌 99.99%이므로 집이 남지 않는다. 수도권은 94.8%가 아닌 94.7%이며, 서울은 96%가 아닌 92.8%이다. 서울에 가주하는 12가구 중 1가구 이상은 거주할 집이 없다는 의미이다. 주택 수가 큰 폭으로 늘어나지 않는다면, 가구 수가 계속해서 증가하는 흐름속에 주택은 더욱 더 부족하게 될 것이다.
| 40대 이상 1인 가구가 늘어난다.
1인 가구의 증가는 2030보다 4050이다.
책에서 가장 신기하다고 느낀 부분이었다. 1인 가구가 늘고 있다는 이야기는 뉴스에서 자주 접하는 사실이었다. 하지만 늘어나는 1인가구가 40대 이상에서 늘고있다는 사실은 매우 인상깊었다.
나 역시 1인 가구의 증가는 당연히 젊은 세대가 주 원인인 줄 알았다. 경제가 좋지 않아 젊은 세대들의 취업이 힘들어졌고, 취업시기가 늦어지면서 결혼 시기도 늦어지고, 결혼율 자체도 줄어들면서 혼자 사는 젊은 1인 가구가 증가한다고 생각했다. 더불에 2030을 중심으로 혼밥, 혼술 문화도 확산되면서 1인 가구가 확산된다고만 생각했다. 하지만 1인 가구는 젊은 세대보다 40대 이상에서 더 큰 폭으로 증가하고 있었다. 2015년 당시를 기준으로 연령별 1인 가구 증가는 아래와 같다.
*연령별 1인가구 증가
- 20대 : 84만 -> 88만 4만 증가
- 30대 : 86만 -> 95만 9만 증가
- 40대 : 69만 -> 85만 16만 증가
- 50대 : 60만 -> 88만 28만 증가
- 60대 : 49만 -> 66.8만 17.8만 증가
- 70대 : 64.6만 -> 91만 26.4만 증가
1인 가구의 증감 자체뿐만 아니라, 절대적인 수도 2030과 4050이 비슷한 수준이 되었으며, 60대 이상을 포함하면 그 수는 훨씬 많아진다. 40대 이상에서 1인 가구가 많아지는 원인은 이혼, 소위 기러기 아빠로 불리는 자녀의 유학이나 직장에 따른 가구 분파 등이 있다. 최근에는 졸혼 문화도 생기며 이혼율이 더 높아지고 있다. 1인 가구는 2030이 아니라 40대 이상이 더 많아졌으며, 앞으로 이런 현상은 더 가속화 될 것이다.
5. 많은 생각을 하게 된 책
이 책을 통해 많은 생각을 하게 된 것 같다. 무엇보다 저자인 채상욱(채부심)에 대한 생각과 이미지가 많이 달라졌다. 이전 책을 읽으면서 '하락론자'에서 '날카로운 분석을 하는 하락론자' 로 생각이 바뀌었는데 이 책을 통해서 채부심은 하락론자라는 생각이 완전히 지워졌다. 단지, 현재 시장과 상황에 따라 분석을 하는 객관적인 애널리스트라는 생각이 들었다. 단지, 그가 최근 집 값이 다시 오를 것 같다는 전망을 해서가 아니다. 그가 지목한 하락의 원인, 상승의 원인을 매우 주의깊게 검토하게 되었다.
그 외에도 가구 수에 대한 이야기, 통계에 관한 이야기, 재개발에 대한 이야기도 매우 인상깊었다. 모든 내용을 기록하고 싶었지만, 이 내용들은 개별적으로 남겨야겠다는 생각이 들었을 정도로 내용이 좋았던 것 같다. 또한, 책을 출간한 시기와 지금의 경제적, 정치적 상황이 매우 유사한 것도 이 책이 인상깊었던 이유 중에 하나다.
다음글에서는 이 책을 읽고 생각해보게 된 주제에 대해 더 상세히 남겨볼 계획이다.
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