지난주 토요일 부읽남의 오프라인 특강을 다녀왔다. 강연 제목은 '2025년 최신 시황을 반영한 부동산 투자 전략' 이었고, 수강료는 3만원이었다. 결론부터 말하면, 수강료 3만원이 전혀 아깝지 않은 많은 도움이 되는 강의였고, 또, 많은 것을 생각하게 된 값진 시간이었다.
| 부읽남 오프라인 특강, 실물 영접
작년 말, 여느때처럼 아이들을 재우고 부읽남의 라이브 영상을 들으며 누워있었다. 방송 도중 평촌에서 오프라인 특강이 열린다는 소식을 알렸고, 부동산을 함께 공부하는 있는 ㅂㄹ친구에게 공유해주었다. 친구도 가고 싶다고 하여, 강의가 마감되기 전에 바로 수강신청을 완료했다.
부읽남TV는 가장 즐겨보는 부동산 채널이다. 반대 의견을 가진 사람들에게는 영끌5적이라 비난 받지만, 투자자, 투자를 공부하고 있는 사람들에게는 매우 유익한 채널이다. 매주 경제 및 부동산 관련 정보와 본인의 의견을 논리정연하게 전달해줄 뿐 더러, 본인의 입장에서 객관적인 수치와 지표들을 바탕으로 시장을 설명해준다. 구독자 수만 144만에 달하는 대형 채널이니 그 인지도와 신뢰성을 설명할 필요조차 없는 검증된 투자자라고 할 수 있다.
어쨌든 나름 투자자가 된 입장에서, 부읽남의 팬 입장에서, 그의 강의을 들어보고 싶기도 하고 실물도 보고 싶기도 해서 오프라인 특강을 다녀오게 되었다.
| 강의 후기 및 주요 내용
서두에 밝혔듯이 강의비가 전혀 아깝다는 생각이 들지 않았다. 강의는 1시간 강의 + 1시간 질의응답으로 진행되었다. 1시간 안에 많은 내용을 담기에는 부족하지만, 2025년에는 어떤 시장이 진행될지, 어떤 방향으로 투자를 진행해야할 지 위주의 내용을 강의하였다. 유료 강연인 만큼 저작권 문제가 있을 수 있고, 부읽남이 전달하고자 했던 바와 내가 듣고 느낀 바가 다를 수 있다. 따라서, 강의 내용은 추후 나의 생각을 덧붙여 다른 부동산 포스팅에서 소개해보도록 하고 이번에는 강의 내용보다는 후기 위주로 남겨보도록 하겠다.
1. 부읽남은 매우 유쾌한 사람
애초에 영상이 재미가 없다면 100만 유튜버가 될 수 없었을 것이다. 현장에서 듣는 부읽남의 강의는 매우 재미있다. 유튜브에서는 말을 쉽게 할 수 없었을 것이다. 실수라도 하면, 많은 비난을 들을 수 있고, 영상기록으로 박제당하며 오래오래 조리돌림 당할 위험도 있다. 그래서인지, 유튜브 컨텐츠에서의 그는 상당히 조심스럽고 격식을 갖춘 듯한 느낌으로 말을 한다고 느껴진 반면, 오프라인에서는 많이 달랐다. 말도 정말 재미있게 하고, 중간중간 섞는 농담도 매우 유쾌했다. 확실히 강연 경험이 많고, 강의를 잘한다는 생각이 들었다.
2. 사람들은 왜 부동산에 투자할까?
서두에서 부읽남은 우리나라 사람들이 왜 부동산 투자를 하는 지 이야기한다. 주식, 비트코인 등 다양한 투자처가 있는데 도 우리나라는 자산의 75%를 부동산으로 가지고 있을 정도로 소위 부동산에 '몰빵' 하고 있는데, 통계 자료를 바탕으로 그 이유를 설명한다. 결론적으로, 사람들은 다른 투자자산 및 금융자산에 큰 돈을 넣지 않으며, 큰 돈을 넣을만한 안전한 자산은 부동산뿐이라고 생각하기 때문이다.
|| 많은 돈을 넣지 않는다
1500만 명에 달하는 국내 주식 투자자 중 62%는 평균 230만원 투자한다고 한다. 비트코인 투자자의 92%는 평균 65만 원을 투자했다고 한다. 애초에 대다수의 사람들이 주식 및 비트코인에 많은 돈을 넣지 않는다고 한다. 투자금액이 작으니 당연히 큰 수익을 얻을 수도 없다.
|| 큰 변동성과 위험성
그렇다면 왜 큰 돈을 넣지 않을까? 큰 변동성과 위험성 때문이다. 최근 미국주식과 비트코인이 급등했지만, 그 만큼 변동성이 크고 위험하다. 비트코인은 월 기준 30% 이상의 대폭락만 9번이며, 이 중 6번은 50% 이상 하락했다고 한다. 최장기간 하락은 626일 간 86%의 하락이라고 한다.
100만 원을 투자했는데 86%의 손실이 나서 14만 원만 남았다면 가슴아프지만 그려러니 할 수 있다. 하지만 전재산 10억을 투자해서 8억 6천만 원을 날렸다면 과연 버틸 수 있을까? 주식도 마찬가지다. 코스피 지수는 최대낙폭이 75%이며, 최근 25년 간 4번이나 50% 이상 하락했다. 미국주식 지수를 추종하는 SPY와 QQQ도 50.8%, 81.1%의 최대낙폭이 있었다. 내 자산의 50% 이상이 날아갈 수 있는 투자상품에 전 재산을 '몰빵'할 수 있는 사람은 많지 않다.
|| 결국은 부동산
그래서 사람들은 결국 부동산에 투자한다고 한다. 우리나라에서 아파트는 지속적으로 우상향해 온 안전자산이며, 설령 50% 이상 집 값이 하락해도 어처피 거주해야하는 실물자산이다. 또한, 50% 이상 집 값이 폭락할 정도면, 다른 집 들도 하락했을 것이고, 더 좋은 입지로 갈아타면 된다. 덧붙여서 그 정도의 집 값 하락이 발생했다면 다른 자산이라고 안전하지 않을 것이다. 결국 우리나라 사람들이 가장 신뢰할 수 있는 안전자산은 부동산, 그 중에서도 아파트가 될 수 밖에 없는 것이다.
3. 탄핵정국에서의 투자
부동산 정책은 크게 달라지지 않는다.
탄행정국인 2025년의 투자시장은 어떻게 변할까? 부읽남은 지금과 크게 다르지 않을 것이라고 전망했다. 아래는 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 주요 선거 일정이다.
- 2026년 지방선거
- 2027년 대선
- 2028년 총선
만약 탄핵이 되어, 올해 대선이 진행된다고 하더라도 2025년에는 정치가 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것이라고 한다. 민주당이 대선에서 승리하면, 지금처럼 규제 정책이 유지되거나 더 강화될 수 있다. 반대로 국민의힘이 대선에서 승리한다고 해도 현재 입법부인 국회는 민주당이 다수당이기 때문에 규제 관련 법안은 지금의 양상과 유사할 것이다. 어찌되었든 2025년에는 이전과 같이 규제 정책이 유지되거나 강화되는 흐름일 것이며, 정치가 시장에 큰 변화를 주지는 않을 것 같다고 전망했다.
따라서, 정치와 정책은 지금과 유사한 양상일테니, 과한 욕심을 부려 소위 대박을 노리는 투자는 지양하는 것이 좋을 것 같다.
4. 초등학교의 중요성
앞으로는 부동산 입지 중 초등학교가 매우 중요해질 것이라고 전망했다. 출산율 저하로 지방의 초등학교의 폐교 및 통폐합이 진행되고 있고, 현재 서울 및 수도권도 통폐합을 추진 중이라고 한다. 학생 수가 줄어드는 학교, 방과 후 과정이 폐강되는 학교는 수요를 잃을 것이며, 학생이 많고 다양한 방과 후 과정과 학부모 커뮤니티 등이 활성화된 동네의 아파트들이 강세를 보일 것 이라고 전망했다. 학령기 아이를 둔 아빠로서 200% 공감하는 바이다. 추가로 이러한 과밀학급, 좋은 초등학교는 아파트 밀집지역이라는 공통점이 있다.
5. 용의 꼬리가 아닌 뱀의 머리
위와 일맥상통한 논리다. 강남이라도 초교가 폐교되는 변두리 지역, 서울이라도 학교가 없는 지역, 부모들이 선호하지 않는 지역은 수요를 잃을 것이다. 따라서 각 지역의 초등학교 학군이 좋은 지역을 중심으로 수요가 발생할 수 있다. 서울이라고 다 좋은 것이 아니라 지역별, 동네별로도 양극화가 발생할 것이며, 용의 꼬리보다는 뱀의 머리를 선택하는 것이 더 좋은 투자가 될 수 있다.
6. 건축비 상승
부읽남은 건설업계 대기업 출신이다. 매우 신뢰가 가고 인상 깊었던 내용이었다. 현재 아파트 건설단가가 국민평수인 84제곱 기준으로 약 5억원에 달한다고 한다. 그것도 땅 값을 제한 가격이라고 한다. 최근 새로 지은 본인 빌딩도 공사비가 계속 올라서 너무 힘들었다고 하며, 강원데어서 분양한 신축 34평의 분양가가 7.5억이라고 한다. 앞으로 건설자재 가격이 하락하거나 인건비가 하락하지 않는 이상, 현재의 신축 아파트 분양가는 다신 볼 수 없는 가격대일 수 있다.
| 결론
1. 알찬 내용
1시간 안에 부동산 관련 내용들을 알차게 담은 것 같다. 우리나라는 자산이 부동산에 쏠려있는지, 2025년 탄핵 정국에서는 어떤 방향으로 투자에 접근해야하는지, 초등학교와 같이 실질적으로 고려해야하는 주요 요소가 무엇인지 알 수 있었다.
2. 다양한 시선과 생각
강의 후 질의응답을 통해 현장에 참석한 다양한 사람들의 질문과 부읽남의 답변을 들으며, 현재 시장에 참여하고 있거나 투자를 준비하는 사람들의 질문을 통해 그들의 생각과 의견을 들어볼 수 있었다. 다양한 지역에 대한 질문들이 있었고, 각 지역별 특징이나 전망과 내가 궁금했던 지역과 교통 노선에 대한 정보들도 얻을 수 있었다.
3. 청년도 양극화
특히, 강연을 들으러 온 젊은 사람들이 매우 많았다는 것이 놀라웠다. 나는 아이가 생긴 후에나 투자와 재테크에 관심이 생기기 시작했는데 요즘은 많은 청년들이 투자와 부동산에 관심을 갖고 있었다. 최근 언론에는 청년들이 매우 힘든 시기를 보내고 있다고 하는데, 이 또한 양극화가 진행되고 있는 느낌이다. 출발이 좋지 않아 잘 풀리지 않는 청년들과 상대적으로 빨리 경제생활과 자산 축적을 시작하게 된 청년들간의 양극화도 진행되고 있다는 생각이 들었다.
4. 다시 한 번 마음을 다잡는 계기
강연이 모두 끝나고 사인회가 진행이 되었다. 부읽남의 애청자로서 사진이라도 한 장 남기고 싶은 마음에 나 역시 줄을 섰고, 부읽남은 강연을 들은 사람들에게 사인과 함께 간단한 투자 조언을 해주었다. 강연 후 피곤할만도 한데, 한 사람 한 사람 모두 친절하게 대해주고, 진심으로 조언해주는 것 같았다.
나는 내가 생각하고 있는 투자 방향에 대해 질문을 했고, 부읽남은 나의 소득수준과 자산현황 등을 되물으며 짧지만 깊이 있는 조언을 해주었다. 부읽남의 조언을 듣고 크게 깨달은 두 가지가 있었다.
첫 번째는 내가 욕심을 부리고 있다는 것이었다. 내가 생각하고 있는 투자는 현재 나의 소득으로는 위험할 수 있으며, 지금은 소득을 더 높여서 저축을 늘리는게 먼저라는 조언을 들었다. 매일 어디에 투자를 할지만 고민했지, 현재 나의 상황을 명확히 판단하지 않고 있었던 것 같다.
두 번째는 동기부여였다. 부읽남과 나의 나이차이는 3~4살 정도에 불과하다. 같은 세대라고 볼 수 있는데, 한 사람은 큰 자산가가 되어 강연을 하고 있고, 한 사람은 그에게 투자 조언을 구하고 있었다. 별로 나이 차이도 나지 않는 사람에게 내 소득을 얘기하며 투자 조언을 구하고 있는 내 현실이 갑자기 부끄럽기도 했고, 나라는 존재가 매우 작게 느껴졌었다. 무엇인지 모를 '긁힘'이 있었고, 더 열심히 살아서 부끄럽지 않은 내가 되야겠다는 생각이 들었다.
이번 강의는 여러모로 도움이 되었다. 최근 몇 개월간 다른 플랫폼의 부동산 관련 인터넷 강의를 들은적이 있었는데, 확실히 오프라인 강의가 주는 현장감이 있고 몰입도가 더 높은 것 같다. 매주 이런 강의를 들으러 다니는 건 쉽지 않겠지만, 이번처럼 가까운 곳에서 열리는 특강 형식의 강연은 기회가 된다면 자주 들어야겠다는 생각이 들었다.
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