무주택자 집 사야 할까요? 무주택자는 하락에 베팅을 한 것이다 - 부읽남 리뷰

| 지금과 같은 시기에 무주택자는 집을 사야할까? 더 기다려야 할까?

 애청하는 채널인 부읽남 방송에서 무주택자는 언제 집을 사야하는지에 대해 다루었다. 관련 주제를 다루며 '무주택자는 숏을 친거다' 라는 비유를 했는데, 이 부분이 너무 인상 깊었다. 오늘은 해당 부분에 대해 소개해보도록 하겠다.

무주택자는 숏을 친거다 - 유튜브 부읽남 채널

 

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| 집 값 상승? 하락? 서울 아파트? 재개발 빌라? (방송 내용 요약)

 방송은 부동산 관련 고민이 있는 신혼부부의 사연을 소개하고 조언해주는 내용이었다. 사연자의 상황과 고민은 아래와 같다. 

• 재테크나 부동산에 대한 관심이 부족했던 신혼부부
• 신혼여행에 1천만 원, 식장에 2천만 원, 기타 비용에 1천만 원 등 총 4천만 원 사용
• 무작정 청약을 넣다가 미분양 물량이 많은 지역에 당첨되어 취소 청약통장 날림
• 이후 재태크에 관심을 갖고, 월소득 650만 원 중 400만 원 저축, 1년 동안 6,000만 원 모음
• 2억 원 모은 후 처가에서 1억 5천만 원 지원받아 총 4억 원 확보, 서울 주택 매수 고민중
• 하락? 상승? 유튜브, 전문가들의 상반된 의견으로 정보의 혼란, 유료 상담을 통해 강동구 재개발 빌라 매수 추천 받음

 이 사연에 대해 부읽남은 조언을 해주었다. 많은 내용이 있었지만 요점은 간단하다. 최종판단은 개인이 몫이며, 다른 사람의 의견에 휘둘리지 말아야 한다는 것이다. 

 

 사연자의 상황을 요약하면, 4억원의 자본으로 서울 주택을 매수하기 위해 전문가 유료 상담을 받았는데, 강동구 재개발 빌라 매수를 추천받았다. 하지만 본인의 확신이 서지 않아 고민이 된다는 것이다.

 

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" 비아파트는 고수의 영역 "

 비아파트 시장, 지방 시장은 고수의 영역이다. 재개발 빌라는 사연자가 투자하기에는 너무 높은 난이도의 투자 영역이며, 아직 충분한 준비나 투자 공부가 되지 않은 것으로 보인다.

 

 아파트는 대부분 정형화 & 시스템화 되어 있다. 위치와 입지에 따른 차이만 있을 뿐, 개별 호수는 지어진 연식과 평형, 타입별로 대부분 큰 차이가 없다. 또한, 가격 및 거래량 등 시장 자체가 시스템화 되어 있기 때문에 개인 및 초보 투자자도 쉽게 접근하기 용이하다.

 

 하지만 빌라와 오피스텔 같은 비아파트 시장은 개별 물건 별로 가치가 천차만별이다. 물건별로 거래량도 많지 않아 시장가격을 판단하기가 어려워 초보자에게는 매우 고난이도의 주택시장이다. 또한, 재개발 계획은 언제든 바뀔 수 있으며, 진행된다고 해도 실제 완공까지 얼마나 걸릴지는 아무도 모른다.

 

 마지막으로 재개발 빌라는 타인의 추천이지, 사연자의 판단이 아니다. 실패를 한다면 사기를 당했다는 생각이 들 것이고, 큰 성공을 거두더라도 본인의 실력으로 거둔 성공이 아니다. 따라서, 영상에서는 해당 재개발 빌라 투자를 매수하는 것 보다는 부동산에 대해 공부를 한 후 본인의 결정으로 매수를 하길 권한다.

 

 집 값이 오를지 내릴지 예측만 할 수 있을 뿐, 아무도 정답은 알지 못한다. 본인의 생각에 따라 주택을 살지, 말지, 어디를 살지를 결정하고, 그 결정에 책임을 지면 된다.

 

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" 4억으로는 좋은 투자를 할 수 없다? "

 부읽남은 사연에 등장하는 전문가의 말에도 전적으로 동의하지 못한다고 밝혔다. 서울에도 충분히 4억으로 투자할 수 있는 아파트가 있으며, 서울이 아니더라도 입지가 좋은 경기권은 좋은 선택이 될 수 있다고 했다.

 

 서울 중급지에도 4억으로 충분히 투자할 수 있는 지역이 있으며, 강남 접근성이 좋은 경기 남부에도 저평가된 좋은 투자처들이 많다. 좀 더 알아보고 공부를 해서 지역과 매물을 볼 수 있는 눈을 길러 본인의 결정으로 투자를 하는 것이 적절하다.

 

 많은 사람들이 큰 돈을 벌기 위한 투자로 부동산에 접근하기 때문에 이런 고민을 한다고 말한다. 인플레이션에 의해 시간이 지날수록 현금의 가치는 떨어진다. 자산을 지키기 위해 필수재인 주택에 자산을 분배해 둔다고 생각하는 것이 적절하다. 따라서, 덜 벌더라도 덜 잃는 투자가 더 적절할 수 있다고 한다.

 

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| 무주택자는 숏을 친거다

 영상 중 '무주택자는 하락에 베팅을 한 것이다.', '무주택자는 숏을 친 것이다.' 라는 말이 매우 와닿았다. 주택을 구입하는 사람은 집 값이 오를 것이라고 생각했기 때문에 매수를 하는 것이고, 반대로 무주택자는 집 값이 떨어질 것이기에 매수를 하지 않는 것이다.

 

 무주택자가 집을 사지 않는 이유는 두가지다. 집을 살 돈이 없거나, 위에서 이야기한 것 처럼 집 값이 떨어질 것 같아서 사지 않는 경우다. 사회초년생들처럼 자본이 부족하여 임대를 사는 사람은 어쩔 수 없지만, 집을 장만할 충분한 여유와 시간이 있었던 기성세대인데 무주택을 고수한다면 그 이유는 집 값이 떨어질 것 같으니 매수하지 않는 것이다.

 

 따라서, 사실상 무주택자는 집 값이 떨어질 것에 베팅을 한 것이다. 만약 집 값이 떨어지지 않으면 역설적으로 무주택자는 손해를 보는 것이다. 따라서, 충분히 자본을 축적할 수 있었던 기성세대 무주택자는 집 값이 올랐다고 정부를 원망하기보다는 숏에 배팅한 본인의 선택을 탓해야 하는 것이다. 

 

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| 하락론자 말을 믿어서는 안되는 이유

 개인적으로 미디어에 나오는 많은 하락론자들을 혐오한다. 그렇다고 매수를 부추기는 상승론자를 좋아하는 것도 아니다. 집 값은 오를수도 떨어질수도 있으므로 개인의 판단에 따라 행동하면 되는데, 하락론자들은 사람들을 현혹시켜 절대 집을 사면 안된다고 선동한다.

 

1) 상승론자의 말을 믿고 집을 매수했는데, 집 값이 떨어진다면,

 어처피 거주를 할 집이므로 실거주를 하면서 비싼 집 사용료를 낸다고 생각하면 된다. 본인의 잘못된 판단을 되짚어보며, 언젠가 다시 올 상승기를 기다리며 실거주를 하면 된다. 어느 정도 괜찮은 입지의 아파트라면 적어도 물가상승률 만큼은 따라 오를 것이다.

 

2) 반대로 하락론자의 말을 믿고 집을 사지 않았는데 집 값이 오른다면,

 되될리기 어렵다. 언제올지 모르는 다음 하락기를 기다리며 임차생활을 전전해야하며, 하락기가 오더라도 지금보다 저렴하다는 보장이 없다. 밥 값, 옷 값이 오르듯이 집 값도 자연스럽게 오를 것이며 단기적인 변동만 있을 뿐이다. '집 값은 언제나 지금이 가장 싸다' 라는 말이 괜히 있는게 아니다. 많은 폭락장이 왔었지만 당시에도 과거 집 값보다는 비쌌다.

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 두 경우 중 어떤 경우가 더 최악일까? 개인적으로 후자라고 생각한다. 전자의 경우에는 '내 집'이라도 남아있다. 단지 비싸게 샀을 뿐, 내가 거주할 집을 매수한 것이다. 하지만 후자의 경우에는 되돌리기가 쉽지 않다. 1억만 모으면 살 수 있던 집이 나중에는 2억이 필요할 것이며, 더 나중에는 4억이 필요할 수 있다. 

 

 따라서, 하락론자들의 말을 너무 맹신해서는 안된다. 그들은 집 값이 떨어지길 바라는 무주택자들의 관심과 공감을 바탕으로 수익을 창출하는 것 뿐이다. 설령 그들의 전망이 맞아서 집 값이 폭락한다고 해도, 그런 폭락기에는 공포로 인해 오히려 더 매수하기가 어렵다. 

 

 그러므로 많은 미디어의 상승론자 또는 하락론자의 말을 너무 믿지 말고, 자신의 생각에 따라 결정하고 행동하는 것이 현명한 자세인 것 같다. 집 값이 오를 것 같다면 매수를 하고, 집 값이 떨어질 것 같다면, 그 시점을 기다리며 내 집 마련 계획을 세우거나, 다른 투자를 하면 된다.