최근 청라쪽 투자에 관심을 가지며 주말에 임장을 다녀왔다. 오늘은 청라와 루원시티를 둘러본 임장 후기를 남겨보도록 하겠다. 청라와 루원시티쪽은 경매물건도 꽤 나와있다. 사실, 경매로 나온 매물들을 확인해 보려고 청라 임장을 계획했고, 경매물건들과 청라의 전반적인 분위기를 확인하고 왔다.
| 청라 투자 전망
" 단기적인 전망 △, 추격매수 X, 모니터링 및 매수 계획 수립 "
직전에 청라의 공급량에 대해 분석한 글을 올렸었다. 검단에 집중되긴 했지만 인천 서구의 향후 입주물량이 아직도 꽤나 쌓여있기에 단기적으로는 좋지 않은 편이다. 하지만 서울 상급지들이 이미 전고점을 돌파했고, 이 상승세가 주변으로 퍼져나가기 시작한다면, 분명 청라에도 좋은 기회가 올 수 있을 것 같다. 또한, 청라에는 7호선 개통이라는 대형호재가 있고, 현재 한창 공사가 진행중이다. 따라서, 지금 당장 급하게 추격매수를 하는 것은 좋지 않을 수 있지만, 관심단지를 정해두고 지속적으로 가격추이를 지켜보며 원하는 가격대가 왔을 때 매수를 한다면 좋은 투자가 될 것 같다.
| 청라의 전반적인 분위기
" 송도를 옮겨놓은 듯한 도시. 작은 송도 "
청라 방문은 처음이었다. 사실, 직전에 김포 풍무 대장아파트와 검단 임장을 다녀온 터라, 휘황찬란한 신도시의 위용에 눈이 매우 높아져 있는 상태였다. 하지만 동네 분위기 및 주거 환경만 따져봤을 때는 청라가 오히려 풍무나 검단보다 나아보였다. 도시가 매우 이쁘고 쾌적하며 아파트들도 대부분 2010년 이후에 지어진 것들이라 살고 싶은 동네라는 느낌이 들었다.
|| 네모 반듯한 계획도시
반듯반듯 전형적인 계획도시이자 신도시다. 동네 자체가 매우 깔끔하며 쾌적한 느낌이 든다. 7호선이 생기는 가로축을 중심으로 상권이 매우 발달해 있었고, 단지 중간중간 소형 상권도 많아서 주거환경이 매우 좋아보였다.
|| 송도 버금가는 청라호수공원
핫했던 신도시들의 공통점 중 하나가 바로 호수를 끼고 있다는 점이다. 1기신도시 일산부터 광교, 동탄 모두 호수를 끼고 조성되어 천혜의 자연경관까지 누릴 수 있는 지역이었다. 송도 역시 인공호수이긴 해도 대형 호수공원을 가지고 있다. 청라호수공원도 앞서 언급한 지역들에 전혀 밀리지 않을 호수공원을 가지고 있고, 인공 하천으로 조성한 주변경관들이 오히려 더 도시적인 느낌을 준다.
|| 대형/중소형 상권 편의성
신도시의 장점인 생활 편의성이 매우 뛰어나 보였다. 커널웨이 주변에 대형마트나 영화관, 음식점 및 까페 등 매우 크고 예쁜 상권이 조성되어 있고, 단지 주변에도 크고 작은 상권들이 잘 조성되어 있었다. 어느 단지에서나 집 앞에 커피집, 카페, 빵집이 있을 만큼 생활 편의성이 뛰어나 보였다. 루원시티쪽도 루원음식문화거리가 자리잡고 있어 생활에 전혀 불편함이 없을 것 같았다. 거기에 코스트코 입점, 초대형 규모 스타필드 예정 등 편의성 면에서는 검단보다 훨씬 좋아보였다.
| 단지 임장 후기
" 신축 느낌나는 준신축 "
청라쪽은 보통 2011년 이후에 입주한 단지들로 10년이 지난 준신축으로 볼 수 있고, 루원시티는 2015년 이후에 입주한 단지들로 비교적 더 신축 아파트들이다. 하지만 두 동네의 단지 간 차이는 크게 나지 않았다. 2010년대 초에 지어진 아파트들도 신축느낌이 날만큼 단지 조성을 잘해놓았고, 관리를 매우 잘한 느낌이 들었다. 경매로 나온 매물들은 실제로 단지를 돌아봤는데, 몇몇 단지들을 소개해보도록 하겠다.
|| 루원시티 서쪽 - 루원시티대성베르힐, 루원시티센트럴타운, 루에블리
고속도로 출구쪽에 위치한 루원시티를 먼저 가봤다. 아래 루트처럼 대성베르힐 아래 상가쪽에 주차를 하고 루원시티센트럴타운-루원이편한세상하늘채-루에블리-루원시티대성베르힐 순으로 돌아보았다. 3개 단지 사이에 있는 상가는 루원시티의 끝쪽이라 그런지, 생각보다 외진 느낌이 있었다. 또한, 주말아침이라 그런지 매우 조용한 동네라는 느낌이 들었다. 그래도 파리바게트, 중저가 커피집, 대형슈퍼 등 있을 것들은 다 있는 상가였다.
" 평범했던 루원시티센트럴타운 "
가장 먼저 돌아본 루원시티센트럴타운은 700세대 이상, 2017년식 아파트로 이 지역에서 최신축에 속하는 아파트다. 단지가 매우 깨끗, 쾌적, 조용하고 살기 좋은 단지 같아 보였다.
하지만 최신축치고는 평범하다는 생각이 들었고, 커뮤니티센터에 별다른 시설이 없었다. 내가 모르는 다른 커뮤니티 동이 있을지는 모르겠지만, 사우나, 수영장 등 초호화 시설이 있는 주변 단지에 비해 매우 초라해 보였다.
초중고를 모두 끼고 있다는 점은 매우 큰 장점으로 보였다. 단지와 세 학교의 후문쪽이 맞닿아 있는데 후문은 등하교 시간만 개방한다는 안내문구가 붙어 있었다. 배아프면 집에 가서 대변을 보고 올 수 있을 정도의 초근접 거리였는데, 매우 큰 장점으로 보였다.
" 대장느낌의 루원시티SK리더스뷰와 루원이편한세상하늘채 "
단지를 들어가본 것은 아니지만 돌아보는 길에 sk리더스뷰와 이편한하늘채도 볼 수 있었다. 특히 sk리더스뷰는 주상복합이긴 하지만 가정역과 개통될 7호선 역 사이에 껴있는 초더블역세권아파트(진)이다. 또한, 단지 상가에 스타벅스도 들어와있고, 지나가다가 언뜻봐도 대장급 위용이 느껴지는 단지였다.
루원이편한세상하늘채는 청라와 루원을 통틀어 가장 큰 대단지 아파트다. 연식은 2010년으로 가장 오래된 아파트이긴 하지만, 3331세대로 루원시티 전통의 강자로 볼 수 있을 것 같다. sk리더스뷰와 마찬가지로 더블 역세권으로 볼 수 있고, 길 하나만 건너면 초중고가 모두 붙어있는 학세권 아파트이기도 하다.
" 7호선 초역세권 루원시티대성베르힐 "
리더스뷰에서 공공임대주택인 루에블리를 지나면 대성베르힐아파트이다. 대성베르힐 역시 7호선 가현역의 초역세권아파트이며, 인천2호선 가정역도 도보로 10분 내 이동이 가능하다. 1100세대의 대단지 아파트고, 2017년식의 신축 아파트이다. 단지 바로 맞은편에 작은 상권이 있고, 식자재마트 및 카페, 음식점들이 있어 생활 편의성면에서도 크게 떨어질 것이 없어 보였다.
요즘은 여름에 단지 내에 임시물놀이 시설이라도 만들어 놓는 추세인데, 대성베르힐은 루에블리 사이에 있는 작은 놀이터가 여름에는 물놀이터로 운영된다. 아이들이 있는 가정이라면 꽤나 큰 장점이 될 수 있다.
단지 안은 신축답게 매우 깔끔했다. 딱히 흠잡을 점이 없었고, 수변시설도 커뮤니티센터도 매우 잘 되어 있었다. 루원시티 서쪽 단지 중에서는 입지나 환경, 연식 등 모든면에서 가장 좋은 아파트처럼 보였다.
|| 루원시티 북쪽 - 루원제일풍경채, LH웨스턴블루힐
풍경채와 웨스턴블루힐 두 단지 모두 경매물건으로 나와있는 단지다. 두 단지 모두 연장되는 7호선 역의 초역세권 아파트로 연식도 10년 이내의 신축 아파트이다. 상권과 학교가 애매해 보였지만 루원 음식문화거리와 가원초등학교, 가원초 옆 상권이 도보 접근이 가능하다.
가원초 옆 상가까지 차로 이동하였다. 이동하면서 루원 음식문화거리와 루원호반베르디움더센트럴, 루원시티프라디움을 지나갔다. 루원 음식문화의거리는 지도에서 보는 것보다 꽤나 큰 상권이고, 음식점과 학원가들이 자리잡고 있어 이 동네 사람들은 대부분 이 상권에서 소비활동을 많이 할 것으로 보였다. 이 상권과 인접한 호반베르디움과 프라디움 역시 신축아파트였고, 입지도 매우 좋아보였지만 단지를 둘러보지는 않았다.
" 무난했던 루원제일풍경채 "
2018년식, 900세대의 새아파트로 대성베르힐을 보고 온 터라 인상깊은 점은 없었다. 새 아파트인 만큼 매우 깔끔하고 쾌적하고 살고 싶은 생각이 드는 단지였다. 커뮤니티도 매우 잘 되어 있었다. 수영장, 사우나, 헬스장, 골프연습장, 어린이도서관 등 고급 커뮤니티시설이 조성되어 있다.
한 가지 아쉬웠던 점은 단지 제일 북쪽에 위치한 401동이었다. 경매로 나온 물건들도 모두 401동이었는데, 신설되는 7호선역과 가장 가깝다는 장점이 있긴 하지만, 너무 단지 끝에 몰려있는 느낌이 들었다. 동 입구도 뒤쪽으로 뚫어놨고, 단지 펜스와 입구 간 간격이 너무 좁아서 답답해 보일 정도였다. 동 입구가 단지 중심에서 등을 돌리고 있는 느낌이라, 만약 어두운 밤이라면 귀갓길이 무섭지는 않을까 싶었다. 401동의 이 점만 빼면 크게 흠잡을 곳 없는 단지였다.
" 가성비 아파트 LH웨스턴블루힐 "
사실 입찰일도 가장 임박해있고, 주변 단지에 비해 매매가도 싼편이라 가장 관심이 컸던 단지였다. 한 가지 마음에 걸리는 점은 LH라는 점이었다. 사실 잘 몰랐는데, LH아파트는 다른 브랜드 아파트에 비해 가치를 제대로 인정 받지 못한다고 하며, 실제 단지 환경도 브랜드 아파트에 비해 떨어진다고 한다. 때문에 더 주의깊게 단지를 둘러보았다. 그래서 그런지...사진이 몇 장 없다.
결론부터 말하면 LH웨스턴블루힐도 앞서 소개했던 대성베르힐과 제일풍경채에 비해 전혀 떨어지지 않았다. 단지 조성도 매우 잘되어 있었고, 커뮤니티 시설도 잘 조성되어 있었다. 카페도 있었다. 매물 내부를 보진 못했지만 단지 환경 자체만 봤을 때, 단점은 'LH'라는 이름 뿐이었는데, 이도 곧 변경을 해서 LH 흔적을 지울 예정이라고 한다. 초등학교가 조금 멀다는 단점이 있지만 배후에 조성되는 2지구에 초등학교도 들어설 예정이므로 이 단점도 곧 개선된다. 가성비가 매우 뛰어난 7호선 초역세권 아파트로 보였다.
|| 호반베르디움
경매 물건으로 나와있는 단지이기도 하고, 개인적으로 가장 관심이 컸던 단지였다. 1051세대의 대단지이고, 2011년식으로 비교적 연식은 있는 준신축으로 볼 수 있다. 청라쪽은 모두 2010년 초반에 입주한 단지들이라 주변 단지들과 비슷한 연식으로 보면 된다. 하지만 10년이 넘은 단지라 쾌적함이 걱정스럽긴 했다.
걱정은 기우였었다. 단지는 매우 깔끔하고 좋아보였다. 루원시티쪽 신축들에 비해서도 낡은 느낌은 전혀 들지 않았다. 커뮤니티시설도 매우 잘 되어 있었고, 단지 내 상가도 있어서 멀리 나가지 않더라도 웬만한 경제생활은 다 가능할 것 같았다. 7호선 역과의 거리가 도보로 약 15분 정도로 가깝지도 멀지도 않은 애매한 거리인 점을 제외하면 특별한 단점은 보이지 않았다.
| 결론
위에 여러번 언급했듯이, 다녀 본 동네 중 가장 예쁘고 좋아보이는 단지였다. 가격도 최근 많이 반등했지만 아직도 매력적인 가격대고, 매물들을 보면 2억 이내 금액으로 투자할 수 있는 단지도 많다. 향 후 2~3년간 인천 서구에 입주예정물량이 많다는 점만 제외하면, 직장, 교통, 환경 등 모든 입지분석 항목들이 양호한 지역인 것 같고, 인천이나 수도권 서부쪽에 직장을 가지고 있다면 실거주로도 충분히 매력적인 지역인 것 같아 보였다. 난 안타깝게도 계속 오산에서 거주하기로 결정했지만 만약, 회사 근처로 이주를 결정했다면, 단연코 매수 1순위로 뽑았을 것 같은 동네였다. 하지만 공급과다가 지속되는 동네이니 만큼 급하게 추격매수를 하기 보다는 지속적으로 매물을 모니터링하며 추이를 지켜보는 것이 더 좋을 것 같다.
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