[월부 열반스쿨] 3주차(1) - 부동산 입지 분석. 입지 핵심 직장

 구체적인 입지분석 방법이었던 열반스쿨 3주차의 내용 중 직장 및 일자리 입지를 분석하는 법에 대해 다뤄보도록 하겠다.

 

 

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| 부동산 입지 중 가장 핵심은 직장

 서울은 왜 집이 비쌀까? 강남은 왜 집이 비쌀까? 많은 이유들이 있겠지만 가장 큰 이유는 직장이다. 서울에 그리고 강남에 직장이 많기 때문에 일자리 근처의 부동산에 수요가 몰리는 것이다. 아래그림은 부동산지인의 법인사업체 숫자 지도인데, 전국의 일자리수를 모두 더해도 서울/경기의 일자리수가 더 많으며, 서울에서도 강남에는 압도적인 법인사업체수가 있다. 

전국 / 수도권 일자리수 - 부동산지인

 

 이 때문에 사람들은 일자리를 찾아 수도권으로 몰리게 되고, 수도권에서도 가장 일자리가 많은 강남의 거주 수요가 높기 때문에 집 값도 가장 비싸게 형성되는 것이다. 다른 입지들도 다 직장과 관련이 되어 있다. 교통은 강남 및 주요 일자리로의 접근성에 따라 그 가치가 결정되며, 학군이나 상권 등 생활환경도 자연스럽게 좋은 직장이 있고, 교통이 편리한 곳으로 따라오게 되어 있다. 때문에 부동산의 입지 중 가장 중요한 것은 직장이라고 볼 수 있다. 양질의 일자리가 풍부한 지역만 골라내도 손해보는 투자는 하지 않을 수 있다.

 

 

 

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| 직장 데이터 분석 방법

 직장 입지 분석 방법에 대해 소개해보도록 하겠다. 가장 손 쉬운 방법은 '부동산지인'과 같은 부동산 플랫폼을 활용하는 법이 있으며, 두번째는 통계청에서 해당 자료를 다운받는 것이다. 개인적으로 주로 두 번째 방법을 추천하지만 먼저, 부동산플랫폼 중 부동산 지인에서 확인하는 법에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

 

1. 부동산지인

 부동산지인은 매우 간편하고 비교적 최신자료까지 확인이 가능하다. 통계청은 22년자료까지만 제공을 하는데 부동산 지인은 2024년 7월(현재 9월) 정보까지 확인이 가능하다. 먼저, 부동산지인에 접속하여 회원가입 또는 로그인을 한 뒤, 상단 메뉴 중 '빅데이터지도' - '경제 지도' 순으로 접속하면 된다.

 

부동산지인에서 직장데이터 활용하는 법

 

 

|| 직장 수, 직장인 수

  우측 항목 중 법인사업체를 누르고 데이터 항목과 기간 등을 입력하면 되는데, 직장인 수는 국민연금 가입자수, 사업체수는 사업장수를 선택하면 된다. 양질의 일자리, 즉 대기업이나 규모가 있는 일자리수를 보고 싶을 때는 사업장 구성원의 규모를 선택하면 된다.

부동산지인에서 직장수, 직장인 수 데이터 검색

 

 

|| 중견기업 이상 직장 수

 3D법인사업체는 회사규모별로 중복체크가 가능하고, 지역별 차이를 더 확인하기 쉽게 나타내준다. 300인 이상, 중견기업 이상으로 필터를 걸어보면, 한 눈에 봐도 강남, 여의도, 종로, 판교쪽에 양질의 일자리가 몰려있는 것을 확인할 수 있다.

부동산지인 기업규모별 직장 수 검색

 

 

 

|| 평균소득

 지역의 평균소득 역시 집 값과 연관성이 있다. 평균소득이 높을수록 비싼 집을 매수할 수 있는 능력이 있기 때문에 평균소득이 높은 지역일수록 집 값 상승 가능성이 크다. 빅데이터지도에서 국세청 항목을 선택하면 평균소득을 확인할 수 있고, 아래와 같이 집 값이 비싼 지역일수록 평균소득이 높다는 것을 확인할 수 있다.

부동산지인에서 평균급여 및 소득 확인하는 법

 

 

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2. 통계청 자료

 통계청에서 자료를 다운받아 개인적으로 데이터화 해두는 것을 추천한다. 방법은 국가통계포털에 들어가서 아래와 같이 조회하면 된다. 인터넷 창에서 결과를 확인할 수 있고, 엑셀로 다운로드가 가능하다. 

•  기관별통계 - 해당지역 - 기본통계 - 사업체 - 종사자규모별 사업체수 및 종사자수

통계청에서 지역별 기업규모별 직장인 수 확인하는 법

 

 

 서울 및 수도권 지역들의 자료를 다운로드 했다면 개인적으로 보는 관점에 따라 수정 및 취합을 하면 된다. 나는 경기남부지역의 자료를 다운로드 받아서 시별로 사업체수, 100인이상, 300인이상, 1000인 이상으로 나누어 자료를 만들었다. 수원이나 성남, 용인, 부천과 같이 큰 도시들은 구별로 나누는 것이 더 좋다. 같은 용인시라고 해도 수지구와 처인구의 집 값은 크게 차이가 나기 때문이다.

 

통계청에서 지역별 기업규모별 직장인 수 데이터정리

 

 

 

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3. 입지분석

 데이터베이스를 만들었다면, 또는 부동산지인자료를 활용한다면, 본인의 기준이나 등급을 세워두는 것도 좋다. 월부에서는 일자리 수로 S, A, B, C 와 같이 등급을 나누어 평가하라고 한다. 어처피 입지분석 자체가 비교 평가를 위한 것이니, 지역별로 등급을 메긴 후에 특정 등급 이상의 지역만 투자대상으로 고려하는 것도 좋은 방법이다.

 

 아래 그림은 내가 정리해둔 직장 입지 기준이다. 월부에서 제시해준 기준에 개인적인 기준을 추가하여 세웠다. 직장인 수 30만이상, 20만이상, 10만이상, 그외로  S,A,B,C를 나누고 그 안에서 유명산업단지의 유무나 1000인 이상 규모의 대기업수로 +-를 부여하였다.

직장데이터로 지역 입지분석 및 등급 나누기

 또는 부동산지인의 5분위 등급을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 각 지역구별로 분위 등급을 색으로 나타내는데, 5분위면 S - 1분위면 D와 같이 등급을 주면 될 것 같다.

부동산지인의 직장데이터 5분위 자료 활용

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| 결론

"서울 전 지역"
"경기동/남권-성남(판교), 용인, 수원, 화성(동탄)의 양질의 일자리"
"경기서남부 - 인천, 부천, 안산 등 특정 산업단지, 마곡이 가까운 지역"
"그 외 강남, 시청, 여의도, 판교가 가까운 지역"  

 

 오늘은 부동산 입지 분석 중 직장에 대해 분석하는 방법에 알아보았다. 여러 입지 중 가장 중요한 것이 직장인 만큼 직장수로 투자 대상지역을 선정해두면 좋을 것 같다. 서울에서는 강남, 영등포(여의도), 시청(종로), 강서쪽으로는 마곡, 남부로는 가산/구로 디지털단지이 주요 일자리들이 모인 지역들이고, 경기/수도권에서는 수원, 화성, 성남, 판교쪽에 좋은 일자리들이 모여있다. 따라서 이러한 지역들을 투자 대상지역으로 보는 것이 좋다. 

 

 위 언급된 투자 대상지역, 즉 일자리가 많은 지역들은 이미 높은 가격대를 형성하고 있다. 따라서 해당 지역으로 접근하기 편한 교통이 좋은 지역,  또는 그 외의 입지 항목인 학군, 환경, 호재 등을 고려해서 투자대상 물건들의 점수를 산정하고, 가장 높은 점수의 물건을 매수하면 좋은 투자가 될 수 있을 것 같다.