[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (4) 소액임차인 최우선 변제

 오늘은 권리분석의 마지막으로 소액임차인에 대해 알아보겠다. 사실, 지상권, 유치권이나 낙찰자에게 인수되는 가처분 등 복잡한 권리들이 있는 특수물건들도 많지만 초보 경매 투자자에게는 적합하지 않다. 또한, 경매 물건으로 나온 대부분의 주택들은 임차인의 대항력까지만 공부하더라도 접근할 수 있다. 따라서, 오늘은 임차인의 권리분석 중 가장 놓치기 쉬운 소액임차인에 대해 알아보도록 하겠다.

 

 

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| 소액임차인 최우선변제

"소액보증금 범위에 해당하면, 후순위더라도 일정금액 보장"

 주택임대차 보호법에 따라 소액임차인은 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못해도 다른 채권자에 비해 최우선으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 있다. 따라서, 전입일자가 늦어 대항력이 없더라도 소액임차인은 일정 부분 보증금을 지킬 수 있게 된다. 

소액임차인 보증금 범위와 최우선 변제 금액

 

 

 예) 2020년 5월 1일 근저당 설정. 인천에 보증금 4,000만원에 계약

" 소액임차인 최우선변제 기준 날짜는 최선순위 근저당 설정일 !!! "

 선순위 근저당이 2020년 5월 1일에 설정되었다면, 해당 기간의 인천 광역시 소액임차인 보증금 범위는 6,000만원 이하이며, 2,000만원까지 최우선 변제가 된다. 따라서, 예로 든 임차인의 보증금 4,000만원은 소액보증금 범위 이내이기 때문에, 선순위 임차인이 아닐지라도 최소 2000만원은 보장받을 수 있게 된다.

소액임차인 보증금 범위와 변제금액 예시

 

 따라서, 소액임차인이라면 대항력이 없더라도 어느정도의 안정성이 보장된다. 이 때문에 최근 전세사기로 뒤숭숭해진 부동산 시장에서 보증금이 작은 월세의 인기가 높아지고 있다.

 

 소액임차인의 최우선변제는 가장 먼저 배당되기 때문에 낙찰자가 인수를 염려할 필요가 거의 없다. 하지만 간혹 낙찰자가 인수해야하는 경우가 있는데, 바로 대항력은 있지만 배당순위가 후순위인 소액임차인이다.

 

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| 대항력이 있지만 확정일자가 없는 소액임차인

 지난번 글(아래링크)에서 전입신고와 확정일자가 다르고 그 사이에 말소기준권리가 있는 경우에 대해 설명했었다. 선순위 근저당이 먼저 배당을 받아가고, 임차인이 받지 못한 배당금은 낙찰자가 인수해야 하는 경우였다.

[경매투자] 5. 경매 권리분석 - (3) 선순위 임차인과 대항력

 

 

 예) 전입신고 -> 말소기준권리 -> 확정일자의 경우 배당순위

 하지만 같은 경우인데 소액임차인이라면, 배당 순위가 조금 달라진다. 2022년, 임차보증금 1억, 낙찰가 1.5억으로 예시를 들어 아래 표로 나타내보았다.

날짜	권리자	내용	금액	비고
2022. 01. 01	홍길동	전입신고	보증금 100,000,000	확정일자 X
2022. 02. 01	주식회사A	근저당	50,000,000	- 말소기준권리 -
2022. 02. 15	XX카드	가압류	20,000,000
2022. 03. 01	홍길동	확정일자	-

 

 임차인 홍길동은 전입신고가 가장 빠르기때문에 대항력은 있지만 확정일자가 늦어서 배당순위가 가장 늦다. 하지만 2022년 서울의 소액임차인 보증금 범위는 1.5억이며, 5천만원까지 최우선변제를 해준다. 따라서 배당 순위는 아래와 같다.

 

1. 임차인 홍길동 최우선 변제 50,000,000 (잔여액 100,000,000)
2. 주식회사A 근저당 50,000,000 (잔여액 50,000,000)
3. XX카드 가압류 20,000,000 (잔여액 30,000,000)
4. 임차인 홍길동 30,000,000 (잔여액 0)
5. 최종 : 낙찰금 150,000,000원 중 임차인 80,000,000 배당, 잔여 20,000,000원 낙찰자 인수

 

 낙찰가 1.5억은 위와 같이 배당될 것이며, 홍길동은 보증금 1억 중에 8천만원만 배당을 받게 된다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수되며, 따라서 낙찰자는 1.5억의 낙찰금액과 보증금 인수금액 2천만원까지 포함해서 총 1.7억으로 해당 부동산을 매입하게 되는 것이다.

 

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 임차인이 조금이라도 빠르게 확정일자를 받았다면 배당을 조금이라도 더 받아갈 확률이 높아서 인수해야할 보증금이 낮아질 수 있다. 하지만 실제 매물을 검색해보면, 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 매물들이 꽤 많다. 이런 경우에는 최우선변제금을 제외한 잔여금액을 모두 인수해야하니 매우 주의해야한다.

 

따라서, 경매물건을 검색할 때, 임차인과 관련된 내용들은 필히 검토해야 한다.

 

| 경매물건 임차인 권리분석 검토 사항

1. 임차인 유무

 - 매각물건명세서 임차인 유무, 현황조사서 확인

임차인 유무에 따른 매각물건명세서

2. 임차인의 대항력 유무

 - 매각물건명세서 상 말소기준권리와 전입신고일 비교

 

3. 임차인의 배당신청 여부

 - 매각물건명세서 배당요구 여부

 - 물건상세검색의 당사자내역의 배당요구권자 확인

 

매각물건명세서로 전입신고, 확정일자, 배당여부 확인

4. 임차인의 배당순위 및 금액

 - 확정일자가 늦은 경우, 다른 권리들의 설정일자와 비교

 

5. 인수되는 금액

 - 배당순서 산정 후, 배당되는 금액 계산. 인수되는 금액 산정

 

 

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 오늘은 이렇게 임차인이 있는 경매 물건 중 소액임차인일 경우에 따져봐야 할 것에 대해 알아보았다. 임차인이 있다면, 가장 먼저, 대항력(전입신고일자)을 확인해야 하고, 대항력이 있다면, 배당 요구여부와 확정일자에 따른 배당 순위를 확인해야 한다. 만약 대항력이 없어도 소액임차인에 해당한다면, 최우선변제 금액과 배당 순위를 확인해서 인수해야할 금액을 반드시 확인해야 한다.