[경매물건분석] 오산 운암 주공1단지 권리분석, 실거래가보다 높은 낙찰가

 오늘 남겨볼 물건은 오산 운암 주공 아파트이다. 같은 날 2단지와 1단지 2개의 물건이 진행되었다. 현재 오산 거주중인 오산시민으로 꽤나 잘 알고 있는 물건들이었다. 두 물건 모두 입찰했지만 오늘은 1단지 먼저 남겨보도록 하겠다.

 

|| 물건개요

• 수원지방법원 2023 타경 74682
• 감정가 250,000,000
• 입찰 최저가 175,000,000 (유찰 1회)
• 보증금 1750만원의 대단지 아파트 물건

 

 

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|| 입지분석

" 오산의 대표 주거단지 대단지 아파트 "

 오산의 운암주공아파트는 오산의 대표적인 주거단지이다. 오산시청 인근에 1단지 ~ 5단지 및 다른 대단지 아파트들이 모여 있다. 따라서, 학교 및 상권이 매우 발달되어 있는 전형적인 주거단지이며, 오산역과 오산IC가 인접해있다.

 

 하지만 전체적으로 모든 아파트들이 20년 이상된 아파트고, 오산역까지 도보로 이동하기는 힘들다. 그 중에서도 운암주공 1단지는 가장 외곽에 위치해서 상대적으로 메리트가 떨어지는 단지이다.

오산 운암주공 1단지 입지 분석

 

 하지만 주변 단지에 비해 입지가 떨어질 뿐, 입지 자체는 매우 괜찮다. 나름 일자리가 많고 LG의 도시인 오산의 대표적인 주거단지므로 실거주 수요는 지속적으로 있는 편이고, 1700세대의 대단지 아파트로 나름의 투자가치는 있는 편으로 보인다.

 

최근 실거래가는 1개월 평균 2.4억, 매물가격은 평균 2.3억으로 2억 초반대로 투자할 수 있는 물건으로 보인다.

 

 

 

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|| 권리분석

" 매우 깔끔한 물건 "

 권리분석도 특별한 문제점은 없어보였다. 임차인도 없었고, 인수되는 권리도 없다. 단지, 마음에 걸리는 부분은 채무자가 점유하고 있기에 명도에 어려움이 있을 수 있고, 미납관리비도 100만원 이상 있는 것으로 보였다. 따라서, 이 부분을 감안해서 입찰가를 정했다.

오산 운암주공 1단지 경매 권리분석

 

 

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|| 예상 낙찰가 및 수익률

• 예상매도가 : 220,000,000
• 필요경비 : 1400만원(수리비 5,000,000. 명도 1,800,000. 등기 및 취득세 3,200,000. 재산세 141,000. 중개수수료 880,000, 3개월치 대출이자 1,800,000, 미납관리비 1,500,000)
• 입찰가 : 2억 초반대 이하로 받아야 수익 발생

오산 운암주공 1단지 경매 수익률 계산

 

 

 

 실거래가는 보통 2.4억정도 되지만, 네이버에 나와 있는 매물들은 1층을 제외하면 2.2억 정도였다. 따라서, 매도가는 2.2억으로 잡았고, 수리비, 미납관리비, 명도비용 등을 최대한 보수적으로 잡았을 때, 2억500만원 이하로 낙찰받아야 수익이 나는 물건이었다.

 

 

 하지만 첫 낙찰을 받고 싶은 마음도 있고, 빠른 매도가 되지 않을 경우, 월세 세팅도 염두하여 2억500만원을 입찰가로 잡았다.

 

 

 

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|| 입찰결과

" 패찰. 낙찰가는 2.32억 "

 개찰결과는 매우 충격적이었다. 무려 29명의 입찰자가 있었고, 대부분의 2억원 이하였다. 나름 가격을 잘 써냈다고 생각하고 있었고, 나와 비슷한 2억500대의 입찰가가 3명 정도 나왔다. 하지만 이내 2.1억, 2.15억의 입찰가가 나와, 패찰을 알게 되었는데,

오산 운암주공 1단지 경매 개찰결과

 

 

 무려 2.32억의 입찰가가 나왔고, 최종 낙찰자가 되었다. 실거주가 목적이더라도 이상한 낙찰가였다. 이미 나온 매물들이 2.2억원 이하인데, 그보다 천만원이나 높게 낙찰가가 나왔다. "그냥 부동산가서 매수하지... 왜...경매를.... " 이라는 생각이 절로 드는 결과였다.

 

 낙찰자는 50대 정도의 아주머니였는데, 무례함을 무릅쓰고 그 가격을 쓴 이유를 물어보고 싶었다. 내가 모르는 어떠한 이유가 있는 건지.....

 

 안그래도 요즘 아파트 낙찰가가 실거래가 대비 천만원 정도 저렴한 가격에 낙찰되는 흐름이었다. 그런데 이렇게까지 높게 낙찰된다는건 해당 물건에 엄청난 메리트가 있거나, 정말 많은 사람들이 경매에 몰려든 것 같은 느낌이다. 어쨌든 3번째 도전도 패찰로 마무리되었다.