[경매물건분석] 계양구 작전동 도두리마을대동아파트 - 소액임차인 최우선변제

 이번 입찰 물건은 인천 계양구 작전동의 도두리마을 대동아파트이다. 두번째 입찰로 

 

1. 물건개요

• 인천지방법원 본원
• 사건번호 2023타경521693
• 감정가 307,000,000원
• 입찰 최저가 214,900,000원
• 보증금 2천 정도로 단타매도를 노려볼 수 있는 가벼운 아파트 물건

 

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2. 권리분석

2.1 말소기준권리

 등기부등본 상 권리가 아주 깔끔한 물건이다. 2022년 설정된 근저당권이 유일한 권리며, 소멸권리로 말소기준권리가 된다. 

도두리대동아파트 권리분석

 

 

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2.2 임차인 분석

" 대항력 없는 임차인. 하지만 소액임차인으로 전액배당 "

 매각물건명세서를 보면, 소액 임차인이 있다. 권리신고 된 내용을 바탕으로 정리해보면, 확정일자를 받은 후(07/29), 근저당이 잡혔고(08/30), 그 이후 전입신고(09/13)를 했다. 아마도 입주 후 전입신고를 늦게해서 대항력을 얻지 못한 것으로 보인다.

 

 하지만 임차인은 소액임차인에 해당한다. 선순위 근저당이 잡힌 2022년 8월 30일의 인천은 보증금 1억 4500만원 이하의 임차인에 대해서 최대 4800만원까지 최우선변제를 해준다. 따라서 임차인은 보증금 2000만원을 전액 배당받을 수 있는 안전한 임차인이었다.

2021년 이후 소액임차인 보장 범위

 

 

 적절히 기한 내에 배당요구도 신청했다. 따라서, 대항력은 없지만 소액임차인이므로 최우선 변제에 해당하는 물건이다.

• 확정일자(07/29) -> 근저당(08/30) -> 전입신고(09/13)
• 보증금 2천의 소액임차인, 최우선변제 대상
• 배당순서 : 임차인 -> 근저당

 

작전 도두리대동아파트 매각물건명세서

 

 

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3. 물건 및 시세분석

 3.1 단지 및 입지 분석

•  계양구 작전동의 전형적인 아파트 주거 단지
•  1300세대 대단지
•  주변 초중고, 상권, 병원, 공원, 주민센터 등 모든 인프라 갖춤
•  1997년식 구축 아파트
•  작전역 GTX 관련 호재 있는 지역

 

 계양구 작전동은 서울과의 접근성이 인천 내에서 가장 좋은 동네에 속하는 전통의 주거단지로 보인다. 가까운 친척들이 이쪽 동네에 많이 살고 있는데, 학군도 괜찮고 아주 만족하며 거주하고 있다. 수도권 아파트 중 가장 저렴한 동네로 보이는 가성비 동네로 볼 수 있다. 동네 자체가 큰 폭으로 상승할 호재는 없어도 지금 가격에서 더 큰 하락이 나올 것 같지는 않은 동네다. 여차하면 들어가서 살아도 나쁘지 않은 동네로 보인다.

 

 하지만 아파트 자체가 많이 노후되어 있는 물건이다. 방3/화1의 구형 아파트다. 하지만 주변 단지들 역시 많이 노후되있고, 신축아파트는 역 너머의 힐스테이트나 e편한세상 정도의 대장아파트 뿐이다. 따라서, 저렴하게만 낙찰받으면 괜찮은 물건으로 보였다.

 

 또한, 작전역은 최근 GTX - D 노선 호재로 엮여 있는 지역이다. 따라서, 개발이 확정되거나 착공이 시작될 때, 큰 시세차익을 노려볼 수도 있는 입지이다.

 

 

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3.2 시세 분석

• 최근 실거래가 평균 : 278,170,000원
• 매물 가격 평균 : 284,250,000원
• 네이버 최저가 : 250,000,000원(1, 3층)
• 전세가 : 180,000,000원
• 월세 : 2000 / 90

 최근 실거래가를 보면, 2.7억~2.8억에 거래되고 있고, 3월에도 3건의 거래가 있었다. 네이버에 와있는 최저가는 2.5억인데 1층과 3층 물건이다. 그 외 물건들은 거의 2.6억 이상으로 실제 시세는 2.6~2.7억 이상이라고 보면 될 것 같다. 

 

 

 

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4. 입찰가 및 수익률 계산

4.1 예상 매도가

 빠른 단타매도라면 2.6억, 조금 기다릴 수 있으면 2.7억에는 매도가 될 것 같다. 따라서, 예상 매도가는 265,000,000원으로 잡았다.

 

 

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4.2 기타 비용(수리비, 명도비용, 대출이자)

 보증금을 전액 배당받는 임차인이므로 명도가 매우 깔끔할 것으로 보인다. 따라서 이사비는 100만원 정도로 잡았고, 대출기간도 짧아서 이자도 1달치만 잡았다. 또한, 임차인이 거주하고 있으므로 큰 문제가 없다면 수리비도 들지 않을 것으로 보여, 도배장판 비용 정도로 150만원 정도만 잡았다.

 

 

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4.3 입찰가 산정

 근처에 최근 경매가 진행된 사례가 3건이 있었다. 같은 평수 아파트가 2.3억, 2.6억에 낙찰된 이력이 있고, 좀 더 큰 26평 아파트가 3.3억에 낙찰되었다. 대략 계산해보면 평당 1250만원~1400만원 정도인데, 평당 1300만원이 넘어가게 낙찰받는다면, 수익이 전혀 나지 않는다. 경매의 목적은 낙찰이 아니라, 수익이기 때문에 패찰하더라도 더 낮게, 평당 1300 정도로 산정하였다.

작전동 인근 경매 낙찰사례

 

 위 내용을 바탕으로 예산 및 수익률을 계산해보았다.

 

작전 도두리대동아파트 수익률 계산

 

 입찰가는 2.51억, 매도가는 2.65억으로 잡았을 때, 수익률은 별로 높지 않다. 하지만 최근 경매 낙찰가율이 점점 높아지고 있고 실거래가도 반등하는 추세다. 따라서, 단기매도가 아니라 월세를 세팅할 시 월 16만원의 수익을 볼 수 있다. 보증금을 회수받는 임차인이기에 협상이 순조로울 것이기에 단기 임대 후, 매도를 하는 방향도 잡아볼 수 있을 것 같다.

 

 

 

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5. 입찰 결과

 29명 중 4등. 700만원 차이로 패찰

700만원 차이로 패찰

 

 지난번 물건인 삼산주공은 39명 중 2등이었다. 그래서그런지, 크게 아쉽지는 않았다. 확실히 요즘 아파트 낙찰가율은 거의 실거래가와 비슷한 금액대에 이뤄지고 있다. 개인적으로 아파트 시장에서 수요가 가장 먼저 선반영되어 움직이는 게 경매라고 생각하는데, 요즘 낙찰가를 보면, 아파트는 확실히 하락장을 멈춘 것으로 보인다.

 

 어쨌든 이번에도 아쉽게 패찰하였으며, 최근 수도권 아파트 낙찰가는 실거래가 - 1000만원 정도로 봐야한다는 것을 다시 한 번 느꼈다.