[경매투자] 8. 낙찰 후 과정 - 경락대출 조건, 이자, 수익률 계산

 오늘은 낙찰 후 진행해야되는 과정 중 가장 중요한 대출에 관련된 내용을 남겨보도록 하겠다. 명도도 매우 중요하지만 대출이 되지 않으면, 잔금납부 자체를 할 수 없고, 금리나 중도상환수수료율 같은 조건에 따라 수익률도 크게 달라지는 만큼 나름 가장 중요한 과정인 것 같다.

 

 

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| 입찰 전 시중 은행 문의

|| 대출가능여부 확인

 소득수준, 신용도가 준수하고, 기존 대출액이 크지 않다면 경락대출을 받는데는 크게 문제가 없다. 나 역시, 무주택자, 신용점수 최고수준, 기대출X, 소득수준 준수, 미취학2자녀로 경락대출을 받는데 아무런 문제가 없었고, 오히려 최적의 조건을 갖춘 상태였다. 그럼에도 불안감이 남아있었다.

 

" 낙찰을 받았는데 대출이 안나오면 어떡하지? "

" 그럼 보증금 2500만원을 날리게 될텐데..."

 

 결론은 소득수준, 신용도, 기대출액과 같이 본인의 금융 재정상태에 크게 문제가 없다면 대부분 대출실행에는 문제가 없다. 소득이 없더라도 사업자를 내거나, 신용카드 내역 등으로 충분히 대출이 가능하다고 한다. 하지만 이러한 내용은 어디까지는 유튜브 컨텐츠나 블로그글에서 확인한 정보일 뿐, 명확한 사실이라고 보기 어렵다. 따라서, 입찰전에 반드시 대출이 가능한 상황인지 문의해보는 것이 좋다.

 

 나는 입찰 보증금으로 납부할 수표를 인출할 때, 대출상담도 함께 진행했다. 물론 해당 은행에서 진행할 것은 아니지만, 대출가능여부와 대출가능 금액, 금리 등 어느정도의 조건확인이 가능하다.

 

 

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|| 대출가능여부 및 조건 전에 확인해 볼 것들

 보통 주택담보대출의 자격 및 조건은 위에 언급했었던 신용도, 연소득, 기대출금액, 주택 수, 미취학자녀 수에 따라 달라진다. 경락대출 역시 주담대의 일부이니, 크게 다르지 않다.

• 신용도 - 대출가능 여부 자체에 영향
• 연소득 - DTI, DSR 등 대출한도(대출가능금액)에 영향
• 기대출금액 - DTI, DSR 등 대출한도(대출가능금액)에 영향
• 주택 수 - LTV, DTI 한도(대출한도)에 영향
• 미취학자녀 - 자녀 수에 따라 우대금리 적용여부

 신용도는 당연히 높을수록 좋지만, 700점 이상이면 문제가 없을 것으로 보인다. 틈틈히 관리를 하고, 연체이력이 없다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 연소득, 기대출금액, 주택 수는 대출한도에 영향을 주는데, 연소득은 높을수록 좋고, 기대출금액과 주택 수는 없거나 작을 수록 좋다. 미취학자녀 수는 대출여부와 크게 관련은 없지만 은행별로 우대금리를 적용하는 상품들이 있다.

 

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|| 시중은행과 경락대출의 조건은 매우 다름

 경락대출의 자격조건은 일반 시중은행의 주택담보대출과 크게 다르지 않지만, 세부조건은 꽤나 차이가 난다.

 

 # 시중은행의 대출한도는 생각보다 적게 책정

 시중은행에서 확인한 대출조건과 법원에서 대출상담사로부터 소개받은 대출조건은 매우 다르다. 따라서 시중은행의 조건은 참고용으로 대략적인 수준만 확인한다고 보는 것이 좋다.

 

 나는 첫 입찰 때, 2등으로 패찰한 적이 있다. 원래 생각한 금액을 적어냈으면 낙찰을 받았겠지만, 입찰 전날 입찰보증금 수표를 발행하는 김에 대출상담을 받아봤는데 대출한도액이 예상보다 적어서 결국 입찰금을 적게 썼다가 2등으로 패찰하였다.

 

 보통 경락대출은 '감칠낙팔'이라고 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 중 더 작은 금액으로 나온다. 나 역시 이 금액으로 계산해서 입찰가를 계산했는데, 전날 방문한 은행에서는 이 금액에서 방공제를 하면 50 ~ 60% 수준밖에 대출이 가능하지 않다고 했다. MCI나 MCG를 활용하려면 대출 실행 전에 해당 물건에 임차인이 없는 전입세대열람원을 제출해야한다고 했고, 나의 물건은 임차인이 있는 물건이었다. 때문에, 대출가능금액이 생각보다 많이 작았고, 잔금을 치루기가 매우 버겁게 느껴졌다. 어쩔 수 없이 입찰가를 당초 계획보다 낮게 써서냈고, 결국 패찰하고 말았다.

 

 

 # 경락대출 가능금액은 보통 KB시세 70%, 감정가 70%, 낙찰가 70%, 낙찰가 80% 중 하나

 하지만 이번에 낙찰받은 후, 여러 상담사로부터 조건을 받아보니, 사전에 시중은행으로부터 확인한 조건과는 매우 달랐다. 금리가 다르긴 하지만 최대금액도 꽤나 높았고, MCI나 MCG를 사용하는데도 아무 문제가 없었다. 만약 이 사실을 미리 알았다면, 패찰한 물건도 낙찰받을 수 있었을 것이다.

 

 따라서, 시중은행과 경락대출 상담사들의 조건은 매우 상이하니, 사전에 확인할 때는 대출가능 여부 정도만 확인하면 좋을 것 같다. 또한, 상담사들이 제시한 대출가능금액은 보통 KB시세의 70%, 감정가의 70%, 낙찰가의 70%, 낙찰가의 80% 등 기관별, 금리별, 대상(개인/사업자)별로 매우 상이했고, 꽤나 높은 금액의 대출도 가능했다. 이는 아래에 더 상세히 남겨보도록 하겠다.

 

 

 

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| 대출조건 및 이자 계산

 경매의 목적은 낙찰이 아니라 수익이라는 점을 항상 명심해야한다. 낙찰가 및 매도가도 중요하지만 수익실현까지 필요한 비용계산도 매우 중요하다. 그 중 대출조건은 지출비용 중 가장 큰 부분을 차지한다. 대출이자 계산 및 상환계획을 단기매도, 임대 등 투자계획에 따라 잘 세워둬야 자금운용 및 수익실현에 문제가 발생하지 않는다.

 

|| 투자계획에 따른 조건 및 상품 선택

 아래 그림은 내가 상담받은 상품들의 조건들을 요약한 그림이다. 소폭의 금리나 금액 차이는 있겠지만 투자 방향에 영향을 끼칠만큼의 차이는 없다. 대출조건 및 상품은 대략 3가지 유형으로 분류할 수 있다.

•  저금리 조건 : 주로 1금융권. 주택담보대출과 조건 유사. 금리는 낮고 중도상환수수료율이 높음(A, B 상품)
•  중도無 조건 : 주로 2금융권. 금리가 높은대신 중도상환수수료 부과기간이 짧거나 없음(C, D, F 상품)
•  중간 조건 : 보험사나 은행이 아닌 금융기관이 주로 취급. 금리도 보통, 중도상환수수료율도 보통 수준의 조건(E 상품)

경락대출 금리 및 중도상환수수료율 예시

 

 

# 단기매도 : 금리보단 중도상환수수료율이 중요

 대출실행일부터 상환일까지의 기간이 짧으므로 금리보다는 중도상환수수료율이 낮거나 없는 상품이 유리하다. 보통 중도상환수수료가 없거나, 3개월만 있는 상품, 6개월만 있는 상품들이 있는데, 다른 상품들보도 1% 이상 금리가 높다. 그럼에도 불구하고 대출실행 후 6개월 내 매도가 가능하다면 중도상환수수료율이 낮거나 없는 상품이 훨씬 유리하다. 아래 그림에 6개월내 상환 시 대출관련 지출비용을 정리하였다.

경락대출 단기 상환비용 계산 예시

 

 위 표에서 볼 수 있듯이 1~3개월 내에 매도할 때는 중도상환수수료가 없는 F상품이 가장 유리하고, 3개월 이후부터는 F보다 금리가 낮고 중도상환수수료가 3개월만 있는 C상품이 가장 유리하다. 따라서, 단기매도를 목적으로 낙찰받았을 때는 금리보다는 중도상환수수료가 낮은 상품을 선택하는 것이 좋다.

 

# 임대(전/월세) 및 실거주 : 낮은 금리가 중요

 2년 이상 보유하며, 임대를 주거나 실거주를 할 경우에는 당연히 금리가 낮은 상품을 고르는 것이 좋다. 아래에 6개월 단위로 대출비용을 정리하였다.

경락대출 장기 상환비용 계산 예시

 

 6개월까지는 중도상환수수료가 없거나 낮은 C, D 상품이 유리하지만 12개월 이후부터는 금리가 낮은 상품이 유리해진다. A, B 상품이 18개월 이후부터는 앞도적으로 유리해지고, 금리가 가장 낮은 B상품이 유리할 것 같지만, A상품은 1년 단위로 중도상환수수료율이 0.2%씩 감소하는 상품이라 장기적으로는 A상품이 가장 상환비용이 적다.

 

 

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| 최종 대출상품 선택

 위와 같이 본인의 투자계획에 따른 상환비용을 계산해보았더라도 여러가지 비용 및 변수들을 고려해야한다. 그 외 고려해볼 항목들을 아래 정리해보았다.

 

|| 법무비용

 법무사별로 등기비용이 천지차이다. 또한, 상담초기에는 실제 법무비용을 제시하지 않는 경향이 있다. 따라서, 어느 정도 상품 선택 및 자서까지의 과정이 완료되간다면 법무비용을 요청하여 확인해보는 것이 좋다. 다른 법무사에 비해 턱없이 비싼 금액을 요구한다면, 다른 법무사 및 대출상품을 이용하는 것이 좋다. 법무비용 중 취득세, 교육세, 국민주택채권 비용 등은 주택가격에 따라 정해지는 고정비용이지만 다른 비용들은 사무실마다 상이하므로 반드시 조건을 확인해야한다.

 

 

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|| 명도 및 매도기간

 투자계획과 연관된다. 명도가 길어질수록 대출기간이 길어지므로 중도상환수수료보다 금리가 낮은 상품을 고르는 것이 유리하지만, 대출 실행 전, 어느정도 명도가 완료되고, 그 기간동안 이미 매수자도 구한 상태라면 무조건 중도상환수수료가 없는 상품을 선택하는 것이 좋다.

 

 

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|| 외부요인 및 시장변수 고려

 나의 경우, 점유자가 전액 배당받는 임차인으로 명도가 매우 깔끔해보였고, 낙찰받은 직후 신규 매수자도 나타났다. 명도만 완료되면, 신규 매수자가 집을 확인한 후 바로 계약할 것으로 보였다. 따라서 대출실행 직후 상환이 가능하므로 금리는 높지만(5.6%) 중도상환수수료가 없는 F 상품을 선택했었다.

 

 하지만 점유자가 보증금을 돌려받을 때까지 열쇠를 줄 수 없다며 버티는 상황이 발생했고, 어쩔 수 없이 명도가 미뤄지게 되었다. 매수예정인은 빠른 시일내에 입주해야만 하는 상황이었고, 어쩌면 매수예정인과 계약을 하지 못하는 변수가 발생했다. 만약, 이번 매수인을 놓친다면 언제 다른 매수인을 구할지도 모르고, 월세를 놓게되는 상황이 발생할 수 있다고 생각했다. 따라서, 중도상환수수료율이 단계적으로 낮아지면서 금리도 낮은 A상품으로 선택하였다. 3개월 내에 바로 매도가 된다면, F상품이 150~200만원 정도를 아낄 수 있지만, 만약 2년 이상 대출을 유지하게 된다면, F상퓸은 500만원 이상의 손실을 가져올 수 있으므로 보다 안정적인 A 상품을 선택하였다.

 

 항상 변수는 발생할 수 있고, 언제 갑자기 부동산 관련 악재가 터지며 거래가 안될수도 있으니, 안정적인 선택을 하는 것도 좋은 방법이다.

 

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 여기까지 낙찰 후 대출상품을 고르는 법까지 알아보았다. 현재 잔금납부 - 명도 - 매도 3단계가 남아있고, 진행중이다. 추후 각 과정들이 진행되는대로 다음단계의 글을 남겨보도록 하겠다.