[경매공부] 매각허가취소결정, 낙찰 불허가 물건

 오늘은 매각허가취소결정으로 재경매로 나온 물건에 대해 알아보도록 하겠다. 사실 입찰을 고민중인 관심물건의 사건 내역에 '최고가매각허가취소결정'이 있었다. 누군가 낙찰받은 물건이 낙찰이 취소된 후, 다시 나온 물건이라는 의미다. 오늘은 낙찰이 취소되어 다시 나온 물건에 대해 소개해보도록 하겠다.

 

---

| 낙찰 취소 및 불허가 유형 4가지

 낙찰이 취소되거나 매각이 취소되는 유형은 크게 4가지로 나눌 수 있다. 각 유형은 아래와 같다.

• 낙찰자 자격
• 잔금 미납
• 경매 절차상 문제(법원 실수)
• 이해관계인 이의신청, 항고

 

|| 낙찰자 자격

 낙찰 받은 사람의 인적사항에 문제가 있을 시에 낙찰 불허가가 난다. 낙찰자가 미성년자이거나, 채무자 본인이거나, 해당 물건의 감정평가사라거나 등등 입찰이 허가되지 않는 사람이 낙찰을 받았을 때 매각이 허가되지 않는다. 사실상 거의 발생하지 않는 경우이므로 신경쓰지 않아도 된다.

 

|| 잔금 미납

 사실상 재경매 물건들의 대부분을 차지하는 경우로, 대출이 나오는 줄 알고 입찰했는데, 실제로는 대출이 나오지 않는다거나, 자금 및 현금 유동의 문제가 생겨서 잔급 납부를 하지 못했을 때 재경매 물건으로 나온다. 이 때는 입찰보증금이 오르게 된다. 보통 최저 입찰 가격의 10%를 입찰 보증금으로 납부하지만, 이 경우 20%의 입찰 보증금을 내야 한다.

 

|| 경매 절차상 문제

 낙찰자 입장에서 가장 억울한 경우가 될 것 같은데, 경매 절차상 문제가 발견됐을 시, 법원이 강제로 낙찰을 취소 시킨다. 예를 들어, 이해관계인에게 필수적인 문서가 송달되지 않았거나, 어떤 행정 절차를 누락했거나 하는 경우에 진행과정에서 문제가 발생하였다고 판단하여 낙찰을 취소시킨 후 재진행 시키는 경우가 있다. 

 

|| 이의신청, 항고

 오늘의 메인 주제로, 이해관계인의 이의제기 및 항고로 인해 낙찰이 취소되는 경우다. 지난번 글에 잠시 언급했던 것처럼 낙찰자가 낙찰 후 물건을 확인해보니, 매각물건명세서에서는 확인할 수 없었던 하자를 발견하여 취소를 신청하는 경우도 있고, 채권자가 특정 사유로 경매를 취하하는 경우도 있다.

 

 반대로 채무자가 어떤 이유로 항고를 하는 경우도 있다. 이 경우가 오늘 다룰 주제인데, 몇몇 채무자(소유주)는 이를 악용하는 경우도 있다고 한다. 일단 채무자의 이의제기 및 항고가 받아지면, 경매 절차가 다시 진행되기까지 1년 이상이 소요될 수 있다. 채무자는 이를 노리고, 항고를 하여 1년 이상 경매를 늦추면서 거주하는 경우가 있다고 한다. 이로인해 지금은 채무자도 항고를 할려면 보증금을 납부해야 한다고 한다.

 

반응형

---

| 채무자겸소유자의 이의신청 및 항고

  오늘 다룰 물건은 김포시에 위치한 물건이다. 최근 검단, 김포 풍무쪽 물건도 유심히 보고 있는데, 풍무역과 101역(아라역 예정) 사이에 물건들이 꽤 나와 있다. 그 중 풍무역과 가까운 준신축 아파트를 보러 가면서 주변의 구축 아파트도 함께 보고 오게 되었다. 근처에 거주중인 지인 말에 따르면 경매로 나온 구축아파트도 구축치고 매우 깔끔하며 전망이 트여있어서 연예인들도 은근 많이 거주하는 아파트라고 하길레, 더 주의깊게 둘러보고 오게 되었다.

 

 지인 말대로 구축치고 아파트가 매우 깔끔했고, 조용했다. 상권도 괜찮았고, 학교도 가깝고, 무엇보다 둘러본 아파트들 중 102역과 가장 가까운 단지였다. 동수도, 층수도 나쁘지 않아 입찰을 계획하였다.

 

|| 최고가매각허가취소

 그런데, 그 동안입찰해 온 물건들에서는 볼 수 없었던 내용이 있었다. 작년 6월 이미 낙찰이 됐었는데, 매각이 취소된 후, 올해 다시 나온 물건이었다. 예전 같았으면, 그냥 패스하고 다른 깔끔한 물건을 찾았겠지만, 학원도 다녔고, 이미 낙찰 경험도 생겼으니, 좀 더 파보기로 했다.

매각허가취소 물건 사건내역

 

|| 경매개시 - 유찰 - 낙찰 - 채무자항고 - 낙찰포기 - 항고기각 - 재진행

 법원 경매 사이트로 들어가 해당 물건의 사건내역 및 송달내역을 살펴보았다. 아래 사진의 문건처리내역을 보면, 6월 8일 낙찰자가 낙찰을 받았고, 19일에 사건관련 서류 열람을 했다. 이후, 21일에 채무자는 이의신청서를 제출하며, 경매 취소 및 지연을 시도한 것으로 보이고, 낙찰자도 이 때문에 한번 더 서류를 열람한 것으로 보인다. 이후, 채무자는 30일 경매절차중지 신청을 했다.

 

 이후 보증금이 묶이는 게 싫었던 낙찰자는 7월 24일 보증금을 반환받았고, 이후 올해 4월 채권자는 다시 경매속행을 신청했다.

매각허가취소 물건 문건처리내역 확인

 

 아래 송달 내역을 보면, 29일에 채무자가 항고보증금을 납부하지 않아, 이의신청이 각하된 것을 확인할 수 있다. 이로 인해 어떻게든 경매를 취소나 지연시키기 위해 다음날 경매절차중지신청을 제출한 것 같다. 

매각허가취소 물건 송달내역 확인

 

 어찌됐든 채무자의 이러한 노력에도 불구하고 경매는 다시 속행되었고, 현재 진행예정 물건으로 나와있다. 만약 채무자의 중지신청이 받아들여졌다면, 채권자 및 근저당권자가 경매속행 개시를 신청하지 않았거나, 다시 재진행 물건으로 나오지 않았을 것이다. 따라서 이 물건은 물건자체의 특별한 문제가 있어서 낙찰이 취소되고 재진행되는 물건은 아닌 것으로 보인다.

 

---

 예전 같았으면 모르는 내용을 확인한 순간, 관심물건에서 지워버렸을 것이다. 하지만 최근 경매 수업도 들었고, 부동산 관련 온라인 강의도 듣고 있다. 공부를 하고 있고, 발전하고 있다는 것을 증명하기 위해서라도 이런 물건들도 쉽게 포기하지 않게 되었다. 오히려, 예전의 나와 같이 깔끔한 물건만 찾는 사람들이 빠져서 다른 물건에 비해 경쟁도 심하지 않을 것으로 보인다.

 

 하지만, 채무자가 이전에 진행을 지연시키려 노력한 이력이 있고, 이번에도 어떻게든 버티려고 노력할 것이 예상된다. 따라서 명도가 쉽지 않음을 예상할 수 있다. 실제 입찰을 할지, 얼마에 할지는 더 고민을 해봐야겠지만, 그래도 새로운 케이스도 공부할 수 있었고, 한 단계 발전한 것 같은 느낌을 준 물건이었다.