[부동산] 정말 인구는 줄고 부동산은 폭락할까? 인구감소, 가구수, 부동산 전망

 부동산의 하락을 예측하는 사람들의 대표적인 이유는 바로 인구감소인데, 정말 인구는 감소하고, 이 때문에 부동산 가격은 폭락할까? 오늘은 이 부분에 대한 개인적인 의견을 남겨보도록 하겠다.

 

 최근 부동산 컨텐츠를 보다가 인상 깊은 지표가 있었다. 바로 1인당 주거면적이었다. 한 사람당 차지하고 있는 집의 면적 개념인데, 개별 가구의 주택사용면적을 개별 가구원수로 나눈 값의 평균이다. 이 지표도 부동산과 매우 큰 연관성이 있는 것 같다. 우리나라 국토는 한정적이다. 따라서, 한정된 공간에서 한 사람당 차지하고 있는 공간이 늘어나면, 한정된 공급에서 수요가 증가하는 것이므로 부동산 가격의 상승 요인이 될 것이고, 반대로 한 사람당 차지하는 공간이 줄어들면 수요가 감소하는 것이므로 하락 요인이 될 것이다.

 

 하락론자는 인구가 감소하여 수요도 감소하므로 부동산이 하락할 것이라 하고, 상승론자는 인구가 감소해도 가구수는 증가하니까 수요 증가로 상승할 것이라고 한다. 오늘은 정말 인구는 줄고 있는지, 가구수는 늘고 있는지, 1인당 주거면적은 어떠한지, 그에 따른 부동산 가격은 어떻게 될 것인지 알아보도록 하겠다.

 

 

 

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| 인구수

 인구 감소 문제가 심각하다고 한다. 정확히 말하면 저조한 출산율이 문제다. 출산율은 지금 당장의 인구보다는 10년, 20년 후의 인구에 영향에 미친다고 생각한다. 현대에는 아이가 안 태어나긴 하지만, 그 이상으로 사망하는 고령자도 줄어들고 있다. 따라서, 단기적으로는 출산율만으로 큰 인구감소는 오지 않을 것이다. 아래 현재까지의 인구가 어떻게 변해왔는지 통계청의 자료를 가져와봤다.

 

 우리나라 인구는 줄고 있다.

전국 인구 증감 추세

 

 정말로 인구가 줄어들고 있다. 출산율이 크게 감소하기 시작한 것이 2015년부터인데, 인구는 대략 5년 뒤인 2020년부터 줄어들기 시작했다. 그렇다면 서울과 수도권의 인구는 어떻게 변하고 있을까? 서울의 인구는 큰 폭으로 감소하고 있고, 경기와 인천은 증가하고 있다. 아래 서울과 경기, 인천의 인구 증감을 나타내었다.

 

수도권의 인구는 늘고 있다.

 

서울 / 경기 / 인천 인구 증감 추세

 

 먼저, 서울의 인구는 감소하고 있다. 1000만 도시 서울도 90년대에 이미 깨졌다. 서울의 인구는 90년도부터 감소했는데, 서울의 집 값은 90년대 이후에도 기하급수적으로 증가했다. 따라서, 서울만 놓고 보면, 인구가 감소해서 집 값이 떨어진다는 얘기는 맞지 않는다고 볼 수 있다.

 

 경기도와 인천의 인구는 꾸준히 증가하고 있다. 서울의 인구와 서울로 유입될 인구가 경기와 인천으로 빠져나간 것으로도 해석할 수 있다. 서울과 경기도 인천을 모두 더한 수도권의 인구변화를 아래에 나타내었는데, 계속해서 증가하고 있다. 수도권은 애를 많이 낳아서든, 지방에서 이주하는 사람이 많아서든, 수도권의 인구는 증가하고 있다. 따라서, 현재의 추세라면, 인구감소는 수도권에는 해당되지 않을 수 있으며, 따라서, 수도권 부동산 하락의 원인도 될 수 없을 것 같다.

수도권 인구 증감 추세

 

 

 

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| 가구수

 집은 인구보다는 가구수를 보는 것이 적절하다. 집 한채는 한 가구가 사용한다. 따라서 인구가 줄든 늘든 실질적인 변수는 가구수가 되는 것이 적절하다.

 

가구수는 늘고 있다.

가구수 증감 추세

 

 가구수는 늘고 있다. 가구가 늘고 있으니 그만큼 필요한 집도 늘어나야 한다. 따라서, 늘어나는 가구수 만큼 신규주택 공급이 받쳐주지 않는다면 기존 주택의 가치는 더 올라가야 하는 것이 적절하다. 아래는 수도권 가구수를 나타내었다.

 

수도권 가구수는 늘고 있다.

수도권 가구 증감 추세

 

 서울, 인천, 경기 모두 가구수가 늘고 있다. 경기가 큰 폭을 늘었고, 인구가 감소하고 있는 서울도 가구수는 증가하고 있다. 따라서, 적어도 수도권 내에서는 인구 감소로 인해 집 값이 떨어진다는 전제는 적절하지 못하다.

 

 물론 인구가 크게 감소하면, 자연스럽게 가구수도 줄어들 수 있다. 아주 장기적으로는 인구수가 가구수에 영향을 끼치고, 이는 집 값 하락의 원인이 될 수도 있겠지만, 아래의 1인당 주거면적을 보면 다르게 생각될 수도 있다.

 

 

 

 

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| 1인당 주거면적

 어린 시절을 생각해 보았다. 그리 부유하지 않은 탓에 반지하 단칸방에 4가족이 지냈다. 학교를 들어갈 때 즘 10평 초반대의 방2개 집으로 이사를 갔고, 이후에는 14평 아파트에서 성인이 될 때까지 지냈다. 4명이서 14평, 1인당 3.6평 남짓한 주거면적이었던 것이다. 

 

 결혼을 하면서 15평 빌라에서 시작했고, 첫째를 낳아 18평 빌라로 이사를 했다. 둘째 출산 후에는 지금의 33평 아파트로 이주하여 계속 거주중이다. 만약 아이들이 학교에 진학하면 평수를 늘릴 계획도 있다.

 

 내가 살아온 40년 동안 나의 1인당 주거면적은 2평 - 2.5평 - 3.6평 - 7.5평 - 6평 - 8평으로 변화했다. 1인당 주거면적은 계속해서 늘어났다. 나 뿐만 아니라 우리나라 대부분의 사람들이 그러했을 것이다. 아래 우리나라의 1인당 주거면적 변화를 가져왔다.

 

1인당 주거면적 변화 추세

 

 

사람들은 더 큰 평수를 원한다

 

 삶의 질이 개선되면서, 예전보다 더 풍족해지면서 사람들은 더 쾌적한 주거환경을 원한다. 지금의 얼죽아 열풍도 같은 이치이다. 낡고 좁은 집에서 사느니, 빚을 더 내서라도 깨끗하고 넓은 집에서 살고 싶어한다. 요즘 신혼부부는 빌라를 쳐다보지 않으며, 준비가 되지 않으면 차라리 결혼을 안하는 풍토다. 우리나라의 경제가 크게 꺾이기 않는 이상, 더 크고 더 좋은 집에 대한 선망을 앞으로도 지속될 것으로 생각한다. 따라서 만약, 가구수가 감소하더라도 사람들은 더 큰 집을 원하기 때문에 땅의 가치가 하락하진 않을 것이라고 생각한다.

 

 

| 결론

 내용들을 정리해보면 아래와 같은 결론을 낼 수 있다.

•  집 값은 인구보다는 가구수가 영향을 준다.
•  인구가 감소해도 가구수가 감소하지 않으면 집 값에 영향을 주지 않는다.
•  사람들은 점점 더 큰 집을 원해왔다.
•  가구수가 감소하더라도 큰 집에 대한 수요가 늘어난다면 땅의 가치는 하락하지 않는다.
•  인구감소는 무수히 많은 집 값 변동 요인 중 하나일 뿐, 절대적인 원인이 될 수 없다.

 

 인구가 감소하더라도 가구수가 늘어 수요가 증가할 수 있고, 사람들이 점점 더 큰 집을 원하여 수요가 증가할 수 있다. 즉, 인구감소는 집 값 하락의 절대적인 원인이 아니다. 오히려 가구수의 감소와 큰 집에 대한 선호도(1인당 거주면적)가 감소하는 것이 더 큰 위협이 될 것 같다.

 

 큰 집에 대한 선호도는 경기와 시장 분위기에 영향을 받는다. 따라서, 인구 감소로 인해 집 값이 하락하려면, 인구가 감소하여 가구수도 감소하고, 경기도 매우 안 좋아 사람들의 심리가 크게 꺾여야 집 값이 하락하게 될 것 같다. 그런 의미에서 트럼프 시대, 계엄 정국 등 나라 안팍으로 혼란스럽고 경제가 좋지 않은 지금 시기는 집 값 전망이 썩 긍정적이지는 않을 것 같긴 하다.

 

 하지만 개인적으로 우리나라 경제가 무너지진 않을 것이라고 생각한다. IMF때도, 글로벌 금융위기때도 우리나라는 잘 극복해왔다. 만약, 계속해서 저성장 시대가 지속된다해도 성장률이 낮을 뿐이지, 경제규모는 조금씩이라도 커질 것이라고 생각한다. 따라서, 어느 정도의 조정이 온 후, 사람들이 현재의 집 값에 적응을 하게 된다면 집 값은 인플레이션을 따라 우상향하게 될 것으로 생각한다.  

 

 어쨌든 오늘의 결론은 집 값은 인구수가 아니라 가구수의 영향을 받으며, 수도권의 가구수는 계속해서 증가하고 있다. 또한, 인구수가 줄더라도 1인당 주거면적은 계속해서 증가하고 있기 때문에 인구수가 줄더라도 집 값에 큰 영향을 주지는 않을 것 같다고 결론을 내릴 수 있을 것 같다.